民宿學苑-台灣民宿通

 

 

民宿產業的發展現況  

 

 

    及未來發展趨勢--2

 

 

 

 

 

2  民宿市場區塊論

        

                 —旅遊屬性差異的發展趨勢

 

 

 

 

■ 2.1 民宿區塊化現象

 

2004年民 宿 發展逐漸出現「市場區塊化」現象，因為地理環境的自然因素與民 宿 理念的人文

 

文化，「區塊屬性」逐漸演化出不同的特性，民 宿 類型特色趨勢也越來越差異化。

 

 

 

■ 「墾丁」成為台灣熱帶海灘渡假區塊，民 宿 類型出現「南洋風」、「異國風」，加上長達半年

 

      的旺季業績，讓業者敢於投資改造舊建築給予現代風格的房間佈置。

 

 

■ 「清境」從早期木屋歐風轉向歐洲古建築風，也興起一連串「仿歐洲建築風」，加上冬日雪

 

         景、夏日避暑與清境牧場景觀，成為吸引台灣旅遊的新興區塊。

 

 

■ 「九份」由於山城聚落與礦山歷史景觀，少壯派民 宿 主人改造老房屋變化成現代創意空間，成

 

         為一個懷舊色彩的新風味旅遊區塊。

 

 

■ 「南庄北埔」成為桃竹苗近郊的旅遊區塊，承襲北台灣週休日的旅遊人潮。

 

 

■ 「宜蘭」是大台北區的後花園休閒區塊，近年因童玩節綠博會和雪山隧道通車，宜蘭出現住 宿

 

        人潮起伏現象。

 

 

■ 「花蓮」是東海岸與花東縱谷區旅遊的入門區塊，掌握台灣北部旅遊人口的進口市場。

 

 

■ 「台東」是台灣最後的遙遠區塊，一個充滿陌生疏離卻又美麗難忘的天涯海角區塊，卻是民 宿 

 

         尚未開發區塊。

 

 

 

「區塊發展」與「觀光行銷」「政策推廣」，存在緊密的互動關係，宜蘭休閒產業的崛起

 

依賴綠色休閒農業政策，輔導休閒觀光農場與鄉村民 宿 政策，加上長年行銷童玩節綠博會每年帶

 

來固定的夏日人潮。花蓮四五十年來，一直扮演環島旅遊東部入口旅遊城鎮，花蓮薯等甜點與原住

 

民觀光成為主題產業，但是幾年前東方夏威夷沒落與賞鯨活動崛起，反映花蓮區塊旅遊型態已經進

 

入「屬性轉型時代」。幾乎台灣各地區塊都出現「旅遊型態屬性轉型」的市場變動趨勢，主要

 

原因來自觀光局每年十二縣市的觀光主題活動，加上各鄉鎮積極推動各種鄉村旅遊主題，如近年台

 

中縣新社十一月推出模仿日本北海道的「燻衣草原」花展，苗栗縣四五月油桐花季、彰化縣從宜蘭

 

取經綠博會的花展，這些經過「現代企畫創新」「鄉村新主題」的觀光旅遊活動，這些是帶動

 

「旅遊屬性轉型」的關鍵因素。

 

 

 

 

 

 

■ 2.2  旅遊區塊屬性轉型

 

這些新興區塊往往帶動民 宿 與咖啡館的崛起，民 宿 發展填補「旅遊屬性轉型」的住宿空白區塊。

 

 

■ 花蓮近年轉型往「生態賞鯨」「田園鄉村景觀」，因此帶動吉安鄉民宿的崛起。

 

 

■ 苗栗山地區塊也因鄰近台三號公路的鄉村旅遊動線，客家風情等…

 

 

■ 墾丁因「春天吶喊」活動帶動年輕人潮，加上當地民 宿 快速翻修老房屋以現代異國風佈置，吸

    

      引來參加活動的年輕人潮，創造高回流率到墾丁住異國情調風民 宿 ，逐漸讓墾丁旺季從五月到

 

        十月長達半年（過去僅四個月旺季）。

 

 

■ 「清境綿羊秀」與「墾丁海生館」等新主題也吸引假日的親子旅遊人潮，整體而言，每個區塊

 

       屬性與季節不同，相對旅遊主題訴求也出現差異化發展。

 

 

 

從「旅遊區塊特性的發展性」來看，許多過去被視為「沒有觀光價值」的地區，近十年來逐漸

 

變成「鄉村休閒新興區塊」，為何三四十年前「阿里山」「日月潭」「太魯閣」，會被「新興

 

民宿市場」逐漸取代呢？或逐漸喪失國內市場吸引力呢？從涵碧樓與國外旅館集團合作，創造高

 

品質高房價市場趨勢來看，台灣觀光旅遊業主很明顯缺乏「休閒觀光遠見」與「旅遊型態老化」，

 

很明顯「觀光休閒產品過時與旅遊觀念老舊」是主要關鍵問題。2004-2006「新民 宿 浪潮」崛

 

起，證明傳統旅館業者缺乏「創造市場趨勢」的創新活力，新民 宿 不斷崛起「創新休閒風格與主

 

題」，帶動新人潮遊客，這反應「旅遊區塊屬性轉型時代」的變化現象。

 

 

 

新興旅遊區塊因應了「旅遊多元化與自由化」的新趨勢，加上「旅遊資訊網路化」發展，

 

以及各報章雜誌旅遊版不斷「報導新題材」，各地新興旅遊業不斷推出「新旅遊動線與景

 

點」，產生多元化與自由化的競爭趨勢，這些是新興旅遊板塊崛起的重點。但是「如何永

 

續經營」才是真正的挑戰，就像早期民 宿 經報紙媒體報導，連續一週電話接不完，但是真正來住

 

卻不多，往往客人來一次就不再來，四五年後這些民 宿 都面臨新民 宿 浪潮的競爭壓力。許多新興

 

景點與旅遊路線，都是依賴媒體炒作，潛在的問題是「花季結束」「活動結束」後，就門口羅雀。

 

另外，台灣旅遊業生態習慣「搶短線」「抄襲」，許多社區營造帶著民眾到阿里山達那溪谷玩半

 

天、埔里淘米生態社區走半天，回去就想複製，往往是步向失敗的結局。

 

 

 

 

「經營民 宿 與旅遊」需要「特長專業人才」和「創新旅遊觀念」，以及「配套的軟硬體設

 

施」，和深厚「旅遊文化基礎」，如日本著名風景區的鄰近老店老字號所形成完整配套的特殊景

 

觀，不像台灣搶短線模仿殺價競爭的發展模式，每個風景區建築有如違章建築，街景空間氛圍缺乏

 

文化美感。近年，台灣越來越多人想走岜里島風，但是很少人花時間仔細研究岜里島休閒旅遊的文

 

化特質與美感元素，岜里島Villa是多少國際設計師的作品，加上充足的管理維護人力資源，加上寬

 

敞舒適的空間，台灣某些Villa究竟有多少能夠與其相比呢？但是也有部分民 宿 主人，願意花設計

 

費請專業設計師或名師設計規劃，雖然財力物力無法與國際財團的Villa相比，但是也表現另一種風

 

格。

 

 

 

 

「花蓮」四十年來定位在觀光與農業縣，「澎湖」也有三十多年夏日戲水旅遊歷史，十幾年來，

 

「宜蘭」「南投」「台東」「苗栗」等縣市相繼喊出「觀光產業立縣」的政策口號。近三年來，

 

連「彰化縣」也積極投入推動花市展，帶動彰化花農產業觀光化行銷策略。傳聞當年縣長翁金珠帶

 

領縣政府幹部，進行三天密集觀摩考察，甚至派遣專案人員到縣政府瞭解專業團隊的規劃與運作模

 

式。觀光行銷與策劃越來越重視「專業性團隊」的執行力與策劃力，像六七年前「宜蘭童玩節」

 

打響創下80萬人潮，關鍵在於縣政府敢於委託「專業團隊」，相對「台東南島文化節」縣政府主管

 

的「專業能力不足」，加上「規劃團隊素質低劣」，縣政府未盡力督導，越辦越糟。許多地區政府

 

主管部門都有類似問題，主管官員缺乏專業能力，流於形式應景的辦活動心態，每年重複浪費人

 

力、時間與金錢，將一些老掉牙的活動照抄一番，自然而然活動成效一年不如一年。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 2.3  區塊屬性的定位與經營策略

 

 

在墾丁經營民 宿 ，必須先瞭解南灣與船帆石的浪漫異國風，這是整個區塊的正在發展特性。如果

 

只是想弄個房間擺張床，除非墾丁客滿不然絕對沒有生意，但是有心經營者可能打破低價賣不出去

 

的僵局。2004年許多年輕外來經營者，以創新觀念改造老房屋，企圖打破低價的僵局創造2000-

 

3000元房價，該年這個區塊即使非假日，有設計風格品味的房間2000-3000元一樣有人要，普通800

 

元房間卻一樣沒有人要。為什麼九月一過，墾丁大街的房價馬上掉到800-1000，那些房間只有等

 

待旺季時用來敲竹槓用（賣3000-4000）。但是南灣船帆石同樣鄰近民 宿 卻能依舊保持八九成以

 

上的價位，如果那些缺乏設計品味的房間，也一樣門口羅雀呢？如何逆向操作改變區塊屬性，

 

關鍵在民 宿 主人掌握民 宿 空間的品味與風格，瞭解民宿旅遊市場需求？

 

 

 

 

墾丁大阪六從2000元價位，經過一年經營後，將兩間房間並成一個蜜月套房，價位訂在4000-

 

5000，超越2000元房價，最近將整層樓層改成一間出租定價在6000元，竟然出現續住兩天的房

 

客，成為最叫座的熱門房間，連非週休日都很好賣。南灣與船帆石在十幾年前，對於墾丁大街是偏

 

遠地區是廉價區塊（房間房屋都老舊不堪），但是近年來許多外地新民 宿 主人進駐後，他們以自

 

己的風格品味改造房間，逐漸讓南灣船帆石的房價超越墾丁大街，甚至將旺季從五到九月，延長到

 

四到十一月長達半年（增長兩個月），換言之，掌握民 宿 市場區塊後，如果民 宿 主人有把握

 

「經營策略」，在區塊間創造新價格趨勢是有可能。民 宿 主人如果臣服於該區塊的屬性和

 

市場定位，那麼他很難有改革當地市場價位的挑戰，但是如果有創意觀念，那麼他有可能

 

改造新的局面。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

許多民宿主人只是左右鄰居道聽途說就開民 宿 ，甚至許多人犯了孤陋寡聞的問題，加上一窩蜂搶

 

民 宿 順風車心態，低估或誇大民 宿 市場的潛力和需求。宜蘭民 宿 在2003年間蓬勃發展，遇到童

 

玩節綠博會活動期間一房難求，2008年許多民 宿 面臨雪山隧道衝擊（宜蘭礁溪往返一日遊），加

 

上童玩節停辦，綠博會經營團隊換人，維繫十幾年的旅遊熱潮逐漸散去，過去有房間不怕沒人要，

 

今天卻等不到人，但是經營好的卻一樣維持四成五成住房率，成敗關鍵問題在哪裡？經營民 宿 ，

 

不能只靠旅遊環境帶來的人潮，而是在於「主人經營的理念和知識」，他如何瞭解該地區

 

塊屬性，創造自己的民 宿 特質與風格，建立自己的口碑與忠實的回流客群，這是民 宿 主

 

人對「區塊屬性」的認知態度。

 

 

 

 

許多草率的民宿主人只會問：「民宿哪裡比較好做？」，或者問：「哪一間生意比較好，我就跟

 

著抄。」（類似觀光風景餐廳小販的經營心態），這些民 宿 主人找裝潢師傅去住一晚或逛一下，

 

回去依樣畫葫蘆。問題是，民宿硬體複製不見得容易，軟體管理與維護才是真正學問，許多人貪

 

便宜複製照抄卻出現種種問題，因為抄不到精髓卻抄到皮毛，搞了一間四不像的房屋。觀察宜蘭、

 

清境、花蓮近二年陸續有不熟悉民 宿 經營者，貿然購地蓋屋或買屋、將別墅改造投資進場，只是

 

聽朋友說：『民宿好賺！』，現在都陷入進退兩難的狀態。同樣三棟房屋幾乎一模一樣擺在一

 

起