侯小君的摩爾島

初試啼聲,邀請您跟我一起走遍台灣島上所有的娛樂休閒購物中心

訂閱部落格

關閉

蓬門今始為君開我要留言

購物中心產業大觀

分類：購物中心

2006/08/18 11:21

從台灣的大型購物中心開發史來看，現行及未來的個案大多為工業區土地循變更使用分區或工商綜合區推薦法令發展而成；位於早期都市計畫內的工業區，因經濟社會因素而遷廠，由於早期已取得的土地週邊，在都市環境發展的情況下，已成住商混合的現象，政府對都市／區域土地利用的角度及集團發展走勢下，都走向工業區土地再開發的途徑。以鄰國先進市場－日本為例，此土地開發現象發生的比台灣早了約有十餘年光景，日本購物中心產業同樣是接受歐美購物中心發展影響的亞洲國家之一。由於日本市場零售業的細緻多元化與成熟程度，且又與台灣都市土地結構相近的因素，日本開發團隊在地化的過程與模式，值得台灣購物中心業者觀察與學習。

（一）

以市場定位而言：早期為工業區編定的土地，大多為當時都市邊緣地帶，現今附近地區雖變遷為住商混合區，以台灣與日本現行營運及開發中的例子來看，主商圈的消費群應多屬中產階級，提供生活舒適與便利性為主。
（二）以商品組合而言：可以看出其試圖走向「高貴不貴」的定位（不貴的層次包括硬體主結構建材層面，商品平均價位等；高貴的層次包括店家門面，挑高設計，商品陳列，複合式商品組合且明確針對年輕家庭）；而這也是三十多歲族群的家庭消費群的心理層面－追求生活品質，行事明快活潑，有限的可接受價格範圍。由日本AEON MALL所帶入的商場開發概念：在環球購物中心可以見得的是－B1F～6F之樓層高度為6.5米挑高、明亮的賣場（照度1200LUX）及流暢的服務動線，使店家與動線流暢、顧客互動最直接、商機無死角等設計，讓消費者能擁有最舒適之購物空間環境與最寬廣的賣場空間視野。
（三）寓教於樂的功能：購物消費習慣是時間長期養成的，在台灣「百貨公司」的商品零售模式表現出主導及領先「購物中心」地位，由於「購物中心」空間的彈性配合，娛樂設施在「購物中心」內將可有所為，惟如要創造利潤，則要朝「寓教於樂」的設施發展。
（四）融合企業文化特色：對一個企業主而言，因時物變遷，從工業生產轉為商業服務；既有產業仍應保存並賦予產業文化及教育的功能，歷史的軌跡應該並存於生活環境之中，這當然也應該包括商業地產的社會價值考量中。如：微風廣場中的黑松世界，將台灣文化及企業文化保留在所開發的〔微風廣場〕量體中。
（五）與交通設施的共構開發：北從台北捷運忠孝復興站的場站共構商業開發，到台北火車站的交九用地的開發；南有高鐵左營站的商場開發－與交通設施的結合，將是都市發展的最佳與最有效的土地利用；而以商場營運的商機，就是將乘客轉為消費者的管理模式，這將是未來發展的另一潮流。
（六） REITs將使商場收益風險管理國際化：商業不動產證券化的最基本原則，就是要穩定商業不動產的金流，為投資大眾護盤：因此複合式的商業開發，即商場、辦公室、住宅、飯店等功能，可使收益彈性收放幅度撐大；物業國際專業管理將成為未來另一趨勢。

以上版權屬原創者所有

我要引用

我要回應

回應(0) 引用(0)