論契約自由之限制─兼論超收服務費之問題
案例：
大雄與宜靜即將結婚，因考量婚後若在外租屋，每月所繳納之租金等於在為房東繳貸款，故決定買一間小套房，等日後小BABY出生後再考慮換屋。所以積極走訪多家房屋仲介公司，近日終於找到一間價格、地點均不錯的房子。正當其欲與承辦人員阿福簽訂斡旋金契約時，阿福告知：「這間房子總價僅約100萬元左右，所以基於成本考量，本件之服務費須收10萬元。」由於大雄與宜靜真的很喜歡這間房子，所以當場承諾簽訂斡旋金契約書，並於契約中特別載明「雙方合意本件服務費為10萬元」。
最後大雄便以100萬元的價格與屋主簽訂不動產買賣契約，因此大雄便依約給付房屋仲介公司10萬元服務費。
後來，經大雄熟知法律的朋友小叮噹告知，大雄才知道依內政部之規定，不動產經紀業對於買賣雙方所收取之服務費合計不得超過房屋總價的6％。故遂向阿福反映此事，請求阿福退還超收之服務費，惟阿福卻表示，當初契約已有明定，故依約無須退還……。
法律解析：
按契約自由為私法自治之核心，在私法自治的前提下，承認個人在私法領域範圍內，就自己生活之權利義務得自行決定。而服務報酬之約定本即屬於契約自由的範圍內。惟契約自由並非漫無限制，個人雖得基於其自由意志決定契約是否成立（締約自由），決定與何人締約（選擇自由），決定契約之內容（內容自由），但在某些情形之下，其自由須受到某些程度上的限制。而最明顯的則是契約內容違反法令強制、禁止規定或公序良俗時，該約定無效（民法第七十一條、七十二條參照）。
而本案例中，房屋仲介公司雖與購屋人大雄於斡旋金契約書中載明「雙方合意本件服務費為10萬元」。但因此等約定與不動產經紀業管理條例第十九條授權內政部頒佈之（89）內中地字第8979087號函及8979517號函之規定牴觸，故該約定應屬無效。蓋依內政部（89）內中地字第8979087號函及8979517號函之規定「一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金…..」
此等規定係強行禁止規定，故當事人間縱有特別約定排除，該特別約定仍屬無效。且違反此等規定時，房屋仲介公司除須依不動產經紀業管理條例第十九條第二項之規定，加計利息後將已超收之報酬加倍返還外，主管機關更可依同法第二十九條之規定，對房屋仲介公司處新臺幣六萬元以上三十萬元以下之罰鍰。
是以，本案例中，雖然房屋仲介公司已於斡旋金契約書中載明「雙方合意本件服務費為10萬元」而得主張契約自由，但因此時服務報酬之約定已達不動產實際成交總額之10%，已超過前開內政部所頒佈函令之6%，故此約定因已違反此等強行禁止規定而無效！是故，大雄自得依法請求阿福返還超收之服務報酬及利息。
參考條文：
民法第七十一條(違反強行法之效力)
法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。
民法第七十二條(違背公序良俗之效力)
法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。
不動產經紀業管理條例第十九條
經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。
違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。
不動產經紀業管理條例第二十九條經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：
一 違反第十二條、第十八條、第二十條或第二十七條規定者，經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。
二 違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
三 違反第七條第三項、第四項或第八條第四項者，應予停止營業處分，其期間至補足營業保證金為止。但停止營業期間達一年者，應廢止其許可。
經紀業經依前項第一款或第二款處罰並限期改正而未改正者，應連續處罰。
結論：
不動產買賣的過程瑣碎，而當中所需支付的費用繁多，除了相關的稅費、規費、代書及房屋公司之服務報酬外，買賣雙方也應於交屋前將該屋之水費、電費、電話費、瓦斯費、管理費及一切雜項費用分攤清楚，以避免日後之爭議。而其中關於房屋公司的服務報酬部份，因主管機關訂有相關規定，所以身為一個聰明的消費者，應清楚地知道法律上所賦予的權利，以免被某些不肖的房屋仲介公司收取超額的服務報酬，那就真的很冤枉了。
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