貳、品質優良的新、舊房屋之要件：
一、新屋方面：
1.綠建築：（綠建築標章由內政部推動、把關）由於產生二氧化碳（及甲烷、氧化亞氮…）等的機具（冷氣機、機動車輛…）大量使用，使得全球暖化、海水面上昇、氣候異常…。依氣象局發佈：百年來台灣氣溫上升0.8度，海域上升0.9～1.1度。城市人口聚集加上熱島效應，使城市中心較郊區高3度、都會區夜間最低溫增加2.1度。台北市特殊的盆地效應、民眾不太重視環保…等都使環境越來越熱。夏天一到又猛開冷氣…這些都將造成惡性循環。台灣有需要中止、舒緩這種不良循環。內政部於1999推動綠建築標章希望能達成國土永續建設目標。由於台灣特有的濕熱天氣，與他國不同，因此綠建築評估指標也不同。台灣也是全球唯一將綠建築納入建築技術規則（即納入管理）的國家。其評估指標如下表，但要獲得綠建築標章至少要通過兩項必要指標及兩項選項指標（共4項）。最明顯的節能、減碳效果等顯現出來的成果就是省水、省電。生活舒適、健康。以上；一些常見做法舉例如下：1.製造生物容易棲息處所，如增加水資源（溼地、生態池、生態工法）、樹木…鳥、獸、昆蟲便來棲息了。2.植物對環境水涵養、土壤保持、生態保護貢獻最大，不同樹林吸引不同的鳥、獸、昆蟲…綠化量越大效果也越大。3.雨水回收如地下室水箱儲水、操場、人行道地面、停車場…透水層、草溝、植草磚。可兼保水及調整小區域排水之效…。4.座北朝南加上隔間佳使空氣流通，考慮日照方向裝隔熱玻璃、加頂棚或陽台、增長雨庇或屋外窗簾、外遮陽百葉窗等遮陽措施，淺色（白色）外牆、屋頂，太陽能發電或家用小型風力、水力發電機、自然採光、省電燈泡及採用變頻空調或改善機械通風或智慧型空調…等均可達成現在居住房屋節能、減碳的效果。5.再生建材、綠建材如採用高性能、自充填混凝土（減少水泥用量-減碳，而且強度及耐久性佳）、木建築…室內裝修材應採用綠建材30％以上…。6.污水（洗米、菜、洗澡）回收、處理…（綠建築規定自來水5％）再利用（澆花、沖馬桶），甚至由政府建設中水道
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將回收水做灌溉、道路清洗…。7.使用省水標章之洗衣機、馬桶、小便桶、水龍頭、蓮蓬頭…。8.水岸、親水、都市無碳腳踏車專用道、綠化廊道…。9.其他做法如購買環保標章/少包裝產品、隨手關水/電、使用環保袋/筷、採用省水馬桶，及二段式沖水、洗臉盆周圍高度不可高於洗臉擡面，以免濺出於擡面的水不易清理…等生活習慣的改善。
※但注意獲得綠建築標章是指設備、地點、設計俱佳，不代表施工品質亦佳。但可與以下2〜14等的優點併存。
2.房屋健康長壽-長命百歲以上，幾個條件應加入合約：（建議本項最好由DB代辦）
（1）設計方面的小部份缺失及施工方面較多的缺失應儘速改正：RC建築主體、假設工程及鋼筋綁紮須精準且正確的施工，界面處理完善、採用自充填混凝土…，善加養護。使結構無蜂窩、冷縫、龜裂、滲漏、結構體界面影響最低…，使房屋結構強度能全部發揮。鋼筋足夠保護層自充填混凝土…等使結構體無蜂窩及高水密度增加耐久性。加上防水工作無破口、材料耐久。交屋後正確使用不再有龜裂（超重）、滲漏（亂修改）無水、火災…等。如此的新屋在設計（6級）震度下，屋齡達百年是可期待的（須知-1）。
※注意：以上施工方式，會增加模板費用，但會降低混凝土及澆置費用，其他都不會增加。
（2）另外（須知-1）短文補充項目：注意有無緊靠殘破不堪的鄰房，以免地震因其變位大或倒塌碰撞而受損。也要注意使用細節，常見外牆-尤其邊柱被隨意釘廣告招牌、布幕，使新屋柱面早被破壞，使該處柱之混凝土中性化提早深入。廣告招牌應先依外牆磁磚（或石材）計畫（配合展開圖）規劃好位置並做結構計算，預埋不鏽鋼螺栓。
※最近都市更新的議題正夯，本（2）節主要確認一個觀念：房屋不是不能提早拆除改建，
而是在新屋入住期間的幾十年間（甚至百年以上）在設計震度下，房屋均能安全無慮。尤
其是希望能「傳家數代」的豪宅。可惜本省採用自充填…等混凝土的民間建案微乎其微。
3.殘障坡道：（本項可自行勘查）
寧可備而不用。至於室內無妨礙空間及配合衛浴設備，建商有義務（有價）協助辦理。
4.淹水、積水、滲漏水：（本項最好找DB代辦，以下均以DB表示）
（1）淹水：這些處所的房屋，價位會較低。如以前汐止。故欲購屋前，有必要瞭解該區域此
類資訊〔水利署官網（http：//fhy.wra.gov.tw/Pub-Web/「防災資訊服務網）能掌握相關訊
息-新增淹水潛勢圖。若被列入「淹水警示」之鄉鎮，通常幾小時後會淹水〕。並須瞭解
政府有無有效解決積水之建設（如汐止員山仔分洪）。也要瞭解房屋所在之地形上下左
右附近水土保持、溪流整治情況。
※如1.綠建築由於地球暖化海平面上昇，甚多學者專家認為不久的將來-沿海的城市將被淹沒。尤其下陷嚴重城市。這次98/8/8莫拉克颱風高雄林邊-因超抽地下水導致地盤下陷（以後其他下陷城市亦同）。部份淹水有一樓高，跡象已現。購屋者一定要特別注意。
（2）房屋積水處理：
a.屋外：積水大環境如上述，小區段者可觀察房屋是否位於低窪處所-甚至遇雨附近就積水，水溝清理及居民水準與房屋本身排水系統是否順暢。也注意房屋本身一樓排水口高於外面排水溝渠最高水面高程。能有1.綠建築之保水設施以舒緩淹排水時更佳。
b.室內：每個樓層陽台露台浴廁除樓板高程依使用裝修材料厚度需要預先規劃落差及洩水坡度，精準施工（須知-5）使地坪鋪貼飾材後之完成面能符合設計、使用需求。各層陽台依位置、洩水面積採用足夠數量、口徑之高腳型落水頭，落水頭之間最好能規劃成有小水槽相連通，因最近氣候異常有必要時設置溢排水管，溢排水管應突出牆面外5公分以上外露部份並略向下傾斜以免污損牆面…。
（3）滲漏水：原因太多了，主體結構、假設工程、裝修防水（須知-5、6、7、8）的施工缺失，均會造成滲漏水。因此除以上工程外，應要求廠商提出有關防水及各工項施工計畫、施工圖供審查。務必使防水工作無破口。以下為（須知-3）短文補強事項：
a.主體結構、假設工程：同2.節。梁、柱、板、牆無論何種結構澆灌後應採噴霧式養護以免有乾縮及塑性龜裂，另外陽台懸臂板結構正確施工以免潛變等因素產生裂紋（以上龜裂嚴重時會裂穿結構體）。
b.無凸出牆面超過90㎝雨庇或無陽台之RC外牆厚度至少需15公分以上雙層鋼筋，才可於兩層鋼筋中埋設管路。外牆如需要有出線盒（燈光、插座、水龍頭或其他），與管路接合處均需做好密封（達到防水的效果），其管路需由上而下而至出線盒，出線盒應有止水環。出線盒（如做插座用）外需加能覆蓋之不腐蝕材料。在外牆如為RC牆門窗及排氣管開口需適當以鋼筋補強，排氣管與開口間須以彈性且止水材料密封。磚牆（新建築已甚少採用）需以眉樑、臥樑等補強，完工後絕對不可釘釘子、支架，以免破壞外牆防水材。外牆（內牆同）預留工作動線用洞口，需預留鋼筋並以無收縮混凝土填補，新舊接縫處先打凹槽後以彈性防水膠補平…。
c.供、排水及電管…等：最好採用明管。在水電管貫穿RC樓板、牆處，均應採用止水環，並於迎水面做好防水（磚牆亦同）。另外因模板施工時緊結器可能會穿破樑、柱、牆內給、排水管。因此澆灌混凝土前水管試壓應含給、排水管。
d.供、排水及電管…等：最好採用明管。在水電管貫穿RC樓板、牆處，均應採用止水環，並於迎水面做好防水（磚牆亦同）。另外因模板施工時緊結器可能會穿破樑、柱、牆內給、排水管。因此澆灌混凝土前水管試壓應含給、排水管。
e.採用輕隔間為浴室廁所廚房等外牆防水：因部份工法中其結構中有採用角鐵、C型鋼收邊及補強，反而造成滲水界面，就是有止水墩時也一樣。這些房間因用水頻繁，防水除應做到適當高度外，角偶滾圓，地坪注意洩水坡度，並先做好試水。及注意門檻處因先做防水門檻後裝，造成防水破口。故需於門檻內側應再以防水材密封。另外如浴缸採用密閉式時，浴缸下應另設排水孔以排除浴缸下水蒸氣凝結之水份，以免日久後積水致滲漏…。
f..各樓層排水計畫要在結構體施工前完成，模板並配合排水計畫洩水坡度施工。如下i小節先試水後再做防水，另外要注意施工細節：如防水層需滾入落水頭之集水盤內、採用防水材料穩定性要高。屋頂四周女兒牆、浴室防水要做到適當高度，所有防水材料並被完整保護，水氣不可侵入…。
g.各樓層及屋頂管道間：各樓層管道間砌磚應砌到頂。屋頂止水墩要超出屋頂飾材（隔熱、防水、坡度）完成面至少要30公分以上才裝窗。窗須採用防風型百葉窗內加不銹鋼絲網。頂蓋四周上、下面斜坡向外降低以利洩水滴水。但為避免颱風將滴水由防風型百葉窗吹入管道間，也可將頂蓋四周加寬加高，在頂蓋埋設落水頭將頂蓋水直接排入管道間內之排水管。頂蓋與牆間隙需密封並做好管路進入管道間的牆壁處迎水面之防水工作（最好也要有止水環）。
h.地下室：如能於迎水面（外牆）做防水最好（明挖時），但都市內寸土寸金，連續壁（須知-3）也是先天容易滲漏之構造物，連續壁做為地下室外牆時應先抓漏並增做複
壁，注意：複壁施工時無論採用何種工法、材料，均需注意其與連續壁間排水溝不可阻塞。
i.其他：試水可瞭解是否有滲漏，以前常有工地於澆灌混凝土後第二天便將出水口堵塞、樓板開口周圍砌墩後灌水，有養護混凝土兼具增強防水功能之效-尤其在屋頂層。
以上為筆者觀點，後文中（其他項目如5.防火…等亦同）如有參考尹教授編著「尋找夢想的
家」的內容部份均以※（3）之符號表示：
部落格
摩羯座