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    　近年來面對國內不良債權釋出量呈現斷崖式大幅萎縮之市場現況（自每年2000億元下降至約500億元），該公司自去年起進行組織再造，成立經研部、開發部、投資部，運用「調整地籍」、「整合地權」，以提升土地利用價值；採取「藉債取物」、「債物並進」、「租售並行」、「以租帶售」之活化資產策略，同時推動「陽光、築巢、勤耕」新生活方案，「希望、安居、樂業」新人生計畫以照顧弱勢族群、增加就業機會，年底並將固定租金收益之商用不動產，組合規劃為不動產投資信託基金（REIT）之標的，逐步轉型為全方位、多元化的資產管理公司。

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台灣金聯 擬轉型土地開發

〔記者李靚慧／台北報導〕有鑑於銀行不良資產數量銳減，台灣金聯資產管理公司（AMC）亟思轉型，除了規劃將手中資產進行證券化包裝、跨足土地開發業務，未來更有意直接到法拍市場取案，透過法拍取得價值較高的物件。

銀行業過去幾年積極打銷呆帳、嚴控逾放，讓銀行的不良資產標售規模銳減，台灣金聯預估，今年全台NPL僅有300億元的規模。依照這種萎縮程度，明年NPL將剩不到200億元，以往藉「買壞帳、賣壞帳」牟利的AMC，正思考轉型之道。

台灣金聯董事長陳松柱指出，台灣金聯目前手中仍握有2000多億元的不良資產，未來將採取「賣小留大」的策略，將小的標售招租，幾十件大型個案則朝向土地開發的加值方向處理。

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台灣金聯砸120億搶法拍屋
2009-12-02 中國時報 【洪正吉／台北報導】

　想撿法拍屋便宜者，以後可能不容易了。台灣金聯董事長陳松柱透露，今年國內銀行不良債權(NPL)釋出萎縮到200~300億元，明年更慘，台金聯為了生存，已備妥120億元，將進軍法拍屋市場。

　台金聯昨日標售面積約8300坪的金聯林口經貿園區等42件逾億元案件，結果投標者出價均低於底價，其中10案將進入議價程序。今、明兩天台灣金聯也將開放一般大眾投標，案件均為500萬以下不動產。

　陳松柱表示，96年國內銀行釋出NPL的量還有2000多億元，去年快速縮到700多億元，今年預估只剩200~300億元，預計明年「更慘」。快速急凍原因，主要是銀行業這幾年努力打銷呆帳，不良債權的量越來越少。

　不僅如此，過去外資資產管理公司(AMC)搶進台灣時，曾讓國內AMC市場熱到不行，但這些外資AMC幾乎都已撤離，陳松柱甚至預估，銀行旗下的AMC公司在貨源不足情況下，明年生存面臨困境。

　為了轉型，台灣金聯已開始進行組織改造。陳松柱說，未來台金聯的資產管理，將採「賣小留大」模式，大型土地案件透過自行開發增加收入。台金聯AMC目前債權本金約2000億元，未來約有5成不會出售，留作自行開發運用。

　另外，台金聯將發行資產證券化商品，並代辦國有畸零地、抵稅地等開發業務。陳松柱說，明年初將先把台北縣中和百貨商場及基隆由好樂迪承租的大樓包裹成證券化商品，規模60億元，收益率約3~5％，高於定存。較特別的是，過去都是銀行自行催收債權失敗，法拍又沒賣掉，才包裹轉給台金聯處理。現在因為NPL貨源缺乏，台金聯決定往上游「搶貨」。

　陳松柱說，台金聯初期規劃以120億元預算，直接去搶拍法拍屋，標到後再透過產權解決及房屋整修，招租或標售出去。

　據悉，一般房子流入法拍，底價最低降到市價5~6成，如果還賣不掉，銀行就轉給AMC公司，AMC取得成本為市價1~3成。

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金聯標售600億債權 冷清


【經濟日報╱記者黃欣／台北報導】 2009.12.02 03:41 am



台灣金聯資產管理公司昨（1）日開始一連三天進行600億元債權、物權標售開標，首日42件案件中，只有十件有人投標，且都未達底價進入議價程序。市場人士認為，銷售情況冷淡，反映國內不良債權（NPL）市場熱度已逐漸降溫。

據了解，由於金聯的債權、物權本金已達2,000多億元，財政部與董事會因而施予壓力，希望金聯年底前可出清庫存，強化資產體質。

台灣金聯董事長陳松柱表示，金聯的資本額共176億元，但每年的債權、物權庫存卻以40億元到50億元累積，為去化債權與物權庫存，金聯共整理出新台幣500億元的債權及100億元的物權標售案件公開標售，是今年金額最大的標售案。

由於釋出金額龐大，總計共有500多件物權、1,000多件債權物件，金聯11月開始，陸續在北中南三地舉辦說明會，甚至祭出套房、店面、汽車等獎品刺激買氣。

針對首日開標的投標比重不到25%，且投標價格全都低於底價，市場人士分析，這顯示投資人對於「二手」甚至「三手」的債權或物權疑慮仍多，投資意願不高。
台灣金聯則認為，昨天開標的案件多為上億元，投資人因而持謹慎態度，因此保留議價空間，「在意料之內」，議價結果七日內將會出爐。陳松柱並說，金聯仍十分看好台灣房地產發展，也對投標者議價結果深具信心。

金聯11月中曾標售過六包、總計25億元無擔保債權，平均得標金 額約為債權本金的1.7%，企金無擔得標金額更只有債權本金的0.3%，低於預期。

市場人士表示，金聯這次的標售案金額龐大，但多半是難以消化的「陳年舊案」，主要是當初買進成本過高而不易消化，或案件複雜、投資人買進後還需花費心思處理，使得投標意願偏低。

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國內資產管理公司龍頭台灣金聯的統計，二○○二年全台ＮＰＬ的規模高達二五○○億元；二○○三至二○○四年間，每年ＮＰＬ拍賣的規模，在二五○○億至三千億元間，二○○五年略減至二三○○億元，二○○六年剩下約二千億元，去年全年僅剩七百億，今年全年僅剩不到三百億的規模。
台灣金聯 將發行不動產證券商品
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【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2009.12.02 03:41 am



銀行業不良債權（NPL）近年賣得差不多了，專門承受銀行業不良債權的台灣金聯公司也急欲轉型。台灣金聯董事長陳松柱昨天說，台灣金聯明年起將進軍法拍屋、土地開發及不動產證券化市場。


台灣金聯昨天開始一連三天標售手中高達600億元的債權及物權，這是近年市場少有的大規模不良資產標售案。但台灣金聯表示，昨天的物權和債權標售案，因為投標者都沒有達到底標，目前經進入議價階段，相關物件成交後會再公告。

陳松柱表示，在台灣銀行業積極清理不良債權狀況下，金聯承受的不良債權越來越少，2006年時還有2,012億元，但到2008年只剩下800多億元，今年只有300億的NPL，明年肯定會更少。

台灣金聯專門承受銀行業的不良債權，經整理後再對外標售，但不良債權貨源變少，代表台灣金聯必須轉型。

陳松柱說，金聯轉型會有三大方向：首先是進軍法拍屋市場，金聯不會去和一般人搶標住宅，但若法院拍賣大型的商場或較大物權，金聯就會有興趣參與。

陳松柱還說，目前金聯承受的不良債權中有不少是土地，例如抵稅地或畸零地，過去金聯承受後轉手就賣，但陳松柱說，未來將整合、開發較大型的土地，「整地後」再將這些土地賣給建商，進行大型的開發案。

第三就是不動產證券化，陳松柱說，目前金聯手中持有的商辦大樓例如基隆好樂迪還有中和百貨商場，已經計畫包裝成不動產證券化商品，估計發行規模，可達60億元左右。

陳松柱說，未來金聯的債權、物權，只要跟房地產有關的，會採「小的賣掉、大的留下開發」為原則，以增加收益率。

像金聯此次共整理出500多件物權及1,000多件債權物件，有一半以上物件的價格都在500萬元左右，包括土地、廠辦、店面、一般住家等，適合一般民眾參與投標。

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資產管理公司 搶攻法拍

【經濟日報╱記者黃欣／台北報導】 2009.12.02 03:41 am

國內不良債權（NPL）釋出量逐年下降，影響資產管理公司獲利，台灣金聯指出，資產管理公司近期積極轉型拚生存，除將推出不動產證券化商品，也打算搶攻法拍市場來另闢財源。

台灣金聯表示，金聯今年原本預計在法拍市場投資120億元，但因董事會未通過而作罷。此外，金聯也打算以中和大潤發以及基隆好樂迪兩棟大樓為標的，推出金額60億元的不動產證券化商品，活化旗下資產，明年初就會送交金管會。

為創造土地附加價值，陳松柱也計劃大力推廣「土地開發」，將手中承受的土地整理變更再賣給建商；農地開發也是金聯未來主要項目，由於法人無法承受農地，金聯可將大片農地的債權轉為物權後變更，有利建商未來再發展。

台灣金聯董事長陳松柱表示，近幾年銀行逾放比下降，沒有去化不良債權的壓力，讓市場出售債權減少，NPL整體庫存水位下降，不少資產管理公司都面臨「無貨可賣」的窘境。

過去金融機構逾放比率介於7%到8%時，每年釋出的NPL達2,000多億元，但隨著銀行強化體質，每年釋出NPL也急遽減少，根據金管會統計，今年前三季，全體金融機構釋出的NPL共530億元，金額大幅萎縮；一些大型外資資產管理公司也陸續撤離台灣市場。陳松柱指出，金聯今年有價證券投資獲利頗豐，10月底就已經達到去年整年的獲利水準。