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Stanley:
夢想......大多數還是要先用錢來打造
上面這張是竹東北埔"深呼吸"的遠照!!
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農舍的法規：
一、 新購農地需滿兩年以上方可建農舍。
二、起造人其餘農地上並無違建。（無農舍證明時承辦會每筆土地觀看）
三、起造人並無農舍。（一人一生只能有一棟農舍）
四、土地需有2500平方公尺以上。
五、農舍建蔽率10％，但不超過250平方公尺（約75坪），總樓地板面積不超過495平方公尺（約150坪），可建3樓，總樓層高度不超過10.5公尺。一樓高度不超過4.2公尺，若要挑高，可以，但挑高的樓層需計入總樓地板面積。
一般有些業主會很迷惑，不知道自己的房子要怎樣的形式，我們通常都會這樣告訴他：
一、先決定你房子的大小，坪數。
二、需要幾個房間數（幾間套房幾間雅房），樓梯的位置，廚房的位置（有一些風水，左青龍右白虎），格局一定要先出來。
三、再來才是套外觀，外觀的來源，因為我們工作的關係，會有很多房屋造型的相片給業主參考，同時我們也會跟業主說，看他們外面有沒有看到喜歡的房子照相給我們，我們就可以畫出來。
所以我建議你的農舍的設計方向應該照我的方向走，千萬不要先決定外觀再來設定格局，這樣很容易對不起來。
當然平常可以多參考別人的農舍，在宜蘭有很多農舍很漂亮又很有造型，因為那邊獎勵斜屋頂。我本身工作地方龍潭也有很多，不過你去建築師事務所就會有很多的相片。
另外提供一些房子造型的資料，如果真的想先看房子，我想你可以從民宿下手
，現在的民宿都蓋得很漂亮，104民宿的資料相當齊全，你進去後再去各民宿的網頁看看有沒有房子的造型，以我的經驗（本身也愛旅遊），百分七十的都會有他房子的造型。
再來書店也有專門歐風或日式風格的建築雜誌，要到書店去找，真的不想花錢，就到縣市的圖書館去借也是會有你要的資料的。
一、申請農舍的面積主要的依據就是土地登記謄本上面的標示面積，如果謄本上面的面積有明確的標示超過兩分半了話，那麼不會因為鑑界的結果而影響到你是否可以申請農舍，但會影響到你申請農舍大小的面積，道路如果佔用到農地，佔用的部分必須算入退縮地面積，基地面積需扣掉退縮地面積後的1/10才是可以申請的建築面積。
可是也不一定啦，桃園縣政府的承辦又不要求退縮地的計算，他們認為農舍的法規並沒有明確的規定退縮地，只要有路進出基地並沒有像一般住宅類有規定基地連街道路的寬度，有規定最小的道路寬度時就會有退縮地計算的出現。不過一般都還是要計算的。
還有一種就是所謂你的土地被政府徵收作為道路而原本有兩分半的土地減少不足兩分半的情形，這點解釋令中有提到，還是可以申請農舍的。
二、每個鄉鎮都會有一區都市計畫區（就是鄉鎮公所會規劃一區特別的繁榮），裡面會有住宅區啦、商業區啦公園用地等等，可以申請農舍的就是都市計畫區內的農業區，要發展一個都市的繁榮，交通是很重要的，所以都市計畫道路就會特別的寬，一般道路最小寬度是6米 ，都市計畫道路最小寬度一般是8米 ，依不同鄉鎮規劃不同有不同寬度的計畫道路，然而計畫道路就會牽扯到退縮地的計算了。
至於要退15米 以上，我還沒有聽過，這要看那個鄉鎮的都市計畫中是否有特別的規定才知道，應該不會有這種規定的，只聽過高速公路或快速道路旁要退縮8米 以上才可以開始建築。
一般還有都市計畫道路要依其寬度退縮4米 或3.5米 （這部分做人行步道）的規定。
1. 農地蓋農舍依目前法令是要土地建物一起一起賣,不能分開買賣的．
2.一塊農地上蓋2間農舍是有條件的.說明如下,
(1)依農發條例規定，89年1月28日後取得農地興建農舍，土地面積要有0.25公頃(約756坪)，所以，770坪只能蓋１間農舍(農舍興建農民資格核定)．
(2)89年1月28日前取得農地興建農舍，是得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍，所以可以蓋兩間以上，可是因為農發條例的實施，農地分割不能小於0.25公頃，所以要分割移轉分開出售是有限制的，除非是因繼承，或共有持分分割才行．
3.最後就算你是89年1月28日前取得的農地，可以蓋兩間以上，依相關法規，農舍的建敝率是10%，也就是你用了２ ０坪 的土地蓋了農舍就要有總共２０ ０坪 的農地做為基地，否則就違反建築法規，不可能讓你分割土地，更不用說出售過了．
所以,你要先看你是什麼時候取得農地，才能決定是否可以蓋兩間以上
再來，要等你往生，有兩名以上的繼承人才能分割土地，才能因繼承而分割土地
然後才能出售
首先，於民國六十九年就取得建照，所以代表該農舍下的那塊農地也是在八十九年前就取得的，所以你可以適用舊法來增建農舍。
一、很抱歉，有關農地變建地的規定，這方面的知識我是屬於比較薄弱的，我只知道一種就是在夾在兩塊建地中的農地是可以變更為建地的，這方面你要請教土地代書，這是他們的專業。
二、如同我前面的說明，因為你已經於八十九年前就取得該筆土地，故可以使用就法申請農舍增建，一分二厘的土地（我不知道是不是1200平方公尺 ），1200平方公尺 可以申請到120平方公尺 的地坪，也就是36.3坪 ，所以符合到你需要30坪 的需要。但有一點要注意，申請增建必須農地上不得有違建（違建包括一般磚牆或百歲磚牆及大批的水泥地），這方面如果有，也要視承辦人員是否睜一隻眼閉一隻眼來決定你是否可以申請增建。
三、如果你已經先蓋了，那麼在36坪 內的合法範圍，可以申請補照，只需罰款無須拆除建築物，如果超出部分就一定把超出的部分拆除才可以申請的。
還有一種情形是你想要把整棟房子拆掉重建的，如果房子沒有辦理保存登記了話，那麼可以直接請師傅拆掉後成為一塊空地後重新申請，如果有了話，請師傅拆除後，再請請代書幫你辦理土地建物滅失的動作。差別在有沒有保存登記在土地登記謄本上面會顯示你是否有建物在上面，有建物在上面依規定是要辦理拆除執照，可以現在的法規還規定要由環保公司處理廢棄物（這方面我不知道你們彰化縣實施了沒有），這費用就昂貴了。
農地過戶未滿兩年想先蓋農舍,待滿兩年後再補照,流程要如何辦理?
沒唸過建築的人如果想要自己蓋獨棟農舍, 應如何著手
很羨慕住透天房子的人, 請問有那位建築專家可以教我如果想要自己蓋房子要如何進行呢? 可以教教我要做的評估有那些嗎?或是有什麼書是非建築系也能看的懂的?非常感激各位的費心
最佳解答
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回答者：
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齊天大聖 ( 初學者 1 級 )
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回答時間：
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2006-03-24 17:38:27
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[ 檢舉 ]
恩！農舍要蓋之前，我想你必須要有一塊農地。
農地的評估：地點、價錢
價錢的評估：因個人財力而定。
地點的評估：不外乎是生活的便利性，土地的形狀、交通方便、價錢，鄰近環境等。
農舍的法規：
一、 新購農地需滿兩年以上方可建農舍。
二、起造人其餘農地上並無違建。（無農舍證明時承辦會每筆土地觀看）
三、起造人並無農舍。（一人一生只能有一棟農舍）
四、土地需有2500平方公尺 以上。
五、農舍建蔽率10％，但不超過100坪 ，總樓地板面積不超過495平方公尺 （約150坪 ），可建3樓，總樓層高度不超過10.5公尺 。一樓高度不超過4.2公尺 ，若要挑高，可以，但挑高的樓層需計入總樓地板面積。
一般有些業主會很迷惑，不知道自己的房子要怎樣的形式，我們通常都會這樣告訴他：
一、先決定你房子的大小，坪數。
二、需要幾個房間數（幾間套房幾間雅房），樓梯的位置，廚房的位置（有一些風水，左青龍右白虎），格局一定要先出來。
三、再來才是套外觀，外觀的來源，因為我們工作的關係，會有很多房屋造型的相片給業主參考，同時我們也會跟業主說，看他們外面有沒有看到喜歡的房子照相給我們，我們就可以畫出來。
所以我建議你的農舍的設計方向應該照我的方向走，千萬不要先決定外觀再來設定格局，這樣很容易對不起來。當然平常可以多參考別人的農舍，在宜蘭有很多農舍很漂亮又很有造型，因為那邊獎勵斜屋頂。我本身工作地方龍潭也有很多，不過你去建築師事務所就會有很多的相片。
另外提供一些房子造型的資料，如果真的想先看房子，我想你可以從民宿下手
，現在的民宿都蓋得很漂亮，104民宿的資料相當齊全，你進去後再去各民宿的網頁看看有沒有房子的造型，以我的經驗（本身也愛旅遊），百分七十的都會有他房子的造型。
再來書店也有專門歐風或日式風格的建築雜誌，要到書店去找，真的不想花錢，就到縣市的圖書館去借也是會有你要的資料的。
除非本身是建築系或有在建築事務所上班，才有辦法畫房子的圖案，房子有他相關的法規還有一般常用的尺寸，要找建築師或建築事務所最好的方法，就是直接到公所的工務課、建設課或都計課詢問承辦，那邊一定有經常辦案子的建築師或事務所的電話，公務人員是保持中立的，所以他一定會給你2～3個電話讓你去比價。
農舍圍牆的法規現今仍是令人非常的頭痛，可以申請圍牆，但圍牆只能繞著你的建築面積申請，簡單的說就是你的圍牆只能繞著你的房子蓋。而不是繞著你的土地蓋。所以一般我們看到農舍的圍牆都是違建。
違建還包括了水泥地、涼亭。
關於集村農舍申請方式
集村農舍的申請非常非常的麻煩，第一地一定要夠大，然後還要檢討道路，通常要在平地上找到很大的一塊地很困難，通常都是山坡地保育區才會有這種地，而山坡地保育區作水保計畫又是一筆費用以及耗相當多的時間，目前據我所知，辦理這種案子的都是要顧問公司或大型的建築師事務所作整理的規劃，
普通小間的公司都無法辦理，而以辦理審核時間都要半年到一年。桃園現在通過2件。
土地的價值不是你這樣簡單的計算，周邊的生活機能還有交通的便利性都是決定他的價值。最後的規劃設計是否能提高他的價值也是關鍵。
我把法規供給你參考：
法規：農業用地興建農舍辦法 (民國 93 年 06 月 16 日 修正)
第 8 條
以集村方式興建農舍，應一次集中申請，並符合下列規定：
一、二十戶以上之農民為起造人，共同在一宗或數宗相毗連之農業用地整
體規劃興建農舍。各起造人持有之農業用地，應位於同一鄉 (鎮、市
、區) 或毗鄰之鄉 (鎮、市、區) 。但離島地區，得以十戶以上之農
民為起造人。
二、各起造人持有之農業用地與集村興建農舍坐落之農業用地，其法令規
定適用之基層建築面積之計算標準應相同，且同屬都市土地或非都市
土地。但於福建省金門縣興建農舍者，不在此限。
三、參加集村興建之各起造人所持有之農業用地，其農舍基層建築面積計
算，應依都市計畫法省 (市) 施行細則、臺北市土地使用分區管制規
則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法及其他相關法令規定辦
理。
四、依前款規定計算出基層建築面積之總和，為集村興建之全部農舍之基
層建築面積。其範圍內之土地為全部農舍之建築基地，並應完整連接
，不得零散分布。
五、集村興建農舍坐落之建築基地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積
率不得超過百分之二百四十。但建築基地位於山坡地範圍者，其建蔽
率不得超過百分之四十，容積率不得超過百分之一百二十。
六、農舍坐落之該宗或數宗相毗連之農業用地，應有道路通達；其面前道
路寬度十戶至未滿三十戶者為 六公尺 ，三十戶以上為 八公尺 。
七、建築基地與計畫道路境界線之距離，不得小於 八公尺 。但基地情況特
殊，經直轄市、縣 (市) 主管建築機關核准者，不在此限。
八、集村興建農舍應整體規劃，於法定空地設置公共設施；其應設置之公
共設施如附表。
已以集村方式興建農舍之農民，不得重複申請在自有農業用地興建農舍。
部落格
