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【解析】

按公寓大廈管理條例第53條規定，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定（註一）。

又前開所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，依公寓大廈管理條例施行細則第12條之規定，指「依建築法第11條：『本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。』規定之一宗建築基地」或「依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區」或「其他經直轄市、縣 (市) 主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」情形之一。

是縱使一戶一棟，各自獨立使用，並非典型的公寓大廈，但其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，仍得依性質準用公寓大廈管理條例（註二）第25條、第27條、第29條、第30條、第31條、第32條、第34條等相關規定，成立管理委員會，向直轄市、縣(市)主管機關（註三）完成報備；即由合法召集權人依法召集，召開區分所有權人會議，依法選任管理委員，並由管理委員互推一人為主任委員，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關完成報備（註四）。

【註解】
註一：另依公寓大廈管理條例第26條之規定，非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定「共用部分、約定共用部分範圍之劃分」等各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。
註二：公寓大廈管理條例條文請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0070118。
註三：公寓大廈管理條例第2條規定，公寓大廈管理條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。所以，本案主管機關為彰化縣政府。
註四：公寓大廈管理委員會組織之申請報備，係依公寓大廈管理條例之程序設立後，依處理原則之規定向受理報備機關報備，係使地方主管機關知悉俾便管理之行政管理措施，與管理委員會是否合法成立無涉，亦即不論受理報備機關是否同意備查，對該申請報備之管理委員會成立與否，均不生任何法律效果；是受理報備機關所為同意備查，並非就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施。復參公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及處理原則之規定，除未有任何違反規定之罰則外，亦無對外直接發生法律效果，是受理報備機關於審查文件齊全後，發給同意報備書及報備證明，性質上僅為行政機關辦理公寓大廈行政管理措施所為之通知及事實證明，尚非行政處分。蓋公寓大廈管理組織之成立是否適法，係屬私權事項，而申請報備，係為使地方主管機關知悉，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與管理委員會是否合法成立無涉（最高行政法院100年度裁字第1261號裁定之原裁定）。另最高行政法院99年度裁字第3578號裁定：「公寓大廈管理組織之主任委員改選是否適法，係屬私權事項，而本件管理組織之大樓管理負責人改選申請報備，依「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」第6點乃規定，申請案件文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備書，此項報備係為使地方主管機關知悉，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與大樓管理負責人改選是否合法有效無涉」，亦同此意旨。