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張正岳地政士事務所

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關於我

分類：精選物件

2009/08/18 11:04

您好，感謝您光臨我的部落格，歡迎有任何不動產相關問題，可隨時來電指教。

我有8年的房屋仲介經驗，並且通過”不動產經紀人VS地政士雙證照”國家考試及格，

期望提供更專業盡責的服務。

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不動產買賣*代書作業流程*

一、產權調查
為確保交易安全，簽約前事先應由代書代為申請土地謄本、建物謄本、平面圖、地籍圖、使用分區證明，以明瞭產權狀況。
二、簽約
１．買方：身分證、印章、簽約款
２．賣方：身分證、印章、土地所有權狀、建物所有權狀
簽約時如委託人無法親自到場，則委託代理人須檢附委託書、印鑑章、印鑑證明，代理人則須檢附身分證、印章。

三、備件用印
１．買方：戶口名簿三份、印鑑章、用印款
２．賣方：戶口名簿三份、印鑑證明一份、印鑑章、最近一期地價稅單及房屋稅單
四、申報契稅、增值稅
１．申報契稅約５～７工作天
２．申報增值稅自申報日起自用稅率約１５～２０工作天，一般稅率約５～７工作天
五、領取稅單
於領取稅單時應一併查問有無欠繳稅單，如有欠稅則一併開單繳納。
六、繳稅完稅
１．買方：契稅款、完稅款
２．賣方：增值稅款
七、過戶登記
送件至領件約２～３工作天，若買方不需要貸款，待權狀核發後，即可連絡雙方交屋。
八、貸款
１．若買方需要貸款，一般於用印完成後即可進行貸款申請。
２．銀行額度核准後，即可辦理抵押權設定登記，約１～２工作天可完成。
九、交屋
１．買方：尾款、代書費及其他應付費用
．賣方：鎖匙、最近一期水、電、瓦斯、管理費等收據及其他應付費用
買方點收不動產、拿取鎖匙，賣方收取尾款，雙方同時結清各方應付之費用後即可結案。

~買賣雙方各需負擔之稅費~
一、賣方

土地增值稅

自九十四年二月一日起土增新稅率(20%、30%、40%)

房屋稅

1.住家：房屋現值×1.2%

2.營業用途：房屋現值×3%

3.非住家非營業用途：房屋現值×2%

地價稅

1.自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%

2.私有一般、營業：按公告地價總額累進計算×1%

3.工業用地：公告地價總額×1%

抵押權塗銷代書費

財產交易所得稅(併入綜合所得於每年申報所得稅時申報)

到期工程受益費

相關費用(交屋前水電、瓦斯、管理費、電話費等應付費用)

其他欠稅
.....................................................................

二、買方
契稅：買賣稅率為6%

過戶登記規費

過戶登記代書費
诶
未到期工程受益費

若有貸款時須另支付

設定代書費及設定規費

房屋火災費及地震險費銀行貸款查詢費或開辦費或帳務管理費
........................................................................................
不動產買賣金額非常龐大非日常日用品買賣可相提並論
其牽涉環節甚為廣泛:
如產品產權條件移轉付款交屋稅捐貸款成數利率漏水保固屋況點交等等~~
[b]若有任何問題還是建議請專業代書協助較妥 !

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中古屋殺價技巧

分類：房地產資訊

2011/01/27 19:59

中古屋殺價技巧

sway版主

中古屋的購屋管道，多半是房仲公司，沒人告訴你，底價跟表價到底有多少學問，卻也被預售屋所影響，只要附近有個天價宅推出，中古房價馬上跟著起漲；只要有都市更新的價值，公寓價馬上飆高成豪宅價，看的你我火氣都很大。

中古屋的房價，除了地段以外，還有屋況，前面十七堂課已經告訴你，投資客可能的玩法，但你遇到的也有可能是一般的自住客，所以，該教你的方法，還是要講全套。

不過，中古屋的房價，跟成本價比較沒有關係，如果前屋主購屋超過十年，通常賣屋都是賺錢，就很難用成本法來推算他的購屋成本；他外加的裝潢價格，也一定會唬爛膨風，比如花了五十萬元，就跟你說花百萬元。

你用你賣屋的心態，來回推屋主心態，就對了。

還有個特殊狀況，在三大都會區裡，尤其是台北市，很多房屋都是多家房仲一起賣，你跟不同的房仲出價，會有不同的結果，而不同的房仲經紀人，能力跟耐心也不同，曾經在網路上看到有人說，某家房仲賣屋可以賣好價格，而某家房仲跟他買屋比較便宜。

這些都不一定是對的，我只能說，看運氣！運氣好的話，你遇到好的屋主、認真的經紀人，就可以幫你談到一個好價格。

找資深或是有名氣的不動產經紀人，不見得比一個剛入行的菜鳥來的便宜，兩者差別在於經驗，可不可以談判，資深的比較會判斷，也許會放棄不可能談下來的價格狀況，因為他的經驗可能告訴他，這個屋主非要多少錢才會賣屋，而菜鳥，如果是認真的，有時候用磨的來感動屋主，也是有可能用低一點的價格成交。

「S大，怎麼上面一堆可能？沒有確定？」是的，多數房仲經紀人起薪四萬元起跳，早已吸引不少年輕人畢業就加入，畢竟，他有可能是個高薪的行業，但也充滿良莠不齊的狀況。

我的建議是，請找越有名氣，對你越有保障。畢竟，報章雜誌也只會刊登大間房仲的踢爆文，對於小店，很難上報的。

還有，如果你對某個經紀人不滿意，覺得他不夠勤勞，想換人，就別客氣，一個認真的經紀人，才會給你帶來幸福的人生。

至於房價，請交給你自己，別以為，經紀人收你的服務費，就是要負這個責任，除非，哪間房仲打出「買貴退雙倍差價」這樣的就甘心保證，不過，不可能，每間房屋都是一個個體，不是集合生產品，不同的屋況，就有不同的價格，反倒是預售屋比較簡單了。

中古屋還有一個特別的習慣，房仲為了要成交，一定會告訴你，最近的成交紀錄，當然，他給你看的一定是價格比較漂亮的，所以，談價格時，不可以只談一間，你一定要多家房仲、多間房屋一起來談，交叉比對，你才能找到一個真相。

還是一句老話，作功課！

Box：中古屋的定價當然是屋主的開價，不過，程序是這樣：屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。

黑心房仲的開價，則是再加上他自己的額外獎金，萬一你要殺價的話，他可以假裝不收你4%仲介費用（或是打折），但是，他已經跟屋主談好，要退多少佣金給他。

但你也很清楚，房仲要賺的是成交的佣金，沒有成交就啥也沒有，所以，房仲會這樣暗示你：「這棟成交大概多少多少，你可以用這個數字來出價。」或是「上個月這個社區賣了一戶，成交多少多少，所以你可以用這個價格來跟屋主談談看。」

如果，這個屋主有時候周轉比較緊，想要早點放價格，不管他是不是投資客，你可能會接到房仲這樣的電話：「屋主願意放價格，你要不要見面談？」你可以大方的直接問房仲，屋主可能的價格，剩下多少。

屋主買價預測

這種預測，只能預測，而不見得可以適用全部產品，但對五年內的成屋特有效果。

網路成形大約就這十年，不管你上哪個網站，只要在入口網站上輸入案名，就有可能找出這個社區過去預售的價格、討論，這是智邦不動產最大的優勢，存了不少過去的資料，供你參考。

當然，房價可能會漲，也可能真的是漲，所以，當你查出來過去成交的價格之後，接著，判斷，這個屋主是要賺一手還是只是想脫手。如果他交屋一年內就脫手，不是見房價好就收，就是房屋不好住，這兩點你可以留意。

如果是見好就收，想也知道，你該讓他賺一點，否則他不會賣，至於加多少，當你在明確的告訴他，過去他可能買多少，可能的加價幅度，至少一成以上，最多就要看屋主他想賺多少。

如果房屋不好住，不見得對你也不好住，有時候只是方位問題，或是當年一時衝動買了距離遙遠的房屋，當然，也有可能是有瑕疵的房屋，住了才發現。

無論何種不好住的理由，除了超自然的風水問題，比如屋主非要住朝東屋、大門朝西、臥室在南邊、廁所要在北邊之類的以外，都可以用錢來計算，比如，有漏水就要扣掉抓漏費用，有噪音就要扣掉重做隔音天花板的費用，諸如此類。

當然，你功課作的越好，就會越清楚知道，這個社區值多少。

見面談

我很討厭房仲動不動就找屋主來見面談，畢竟他賺我的仲介費，卻啥事也不作？通常經紀人一下子就要求見面談，我一定說：「好，來談吧，不過要先扣你一半佣金，因為你作的事不夠多，不該領我佣金的。」

是的，房仲利用見面談，來拉近買賣雙方的距離，成交也通常是那一瞬間就完成，對房仲來說，他不用兩邊傳話，有時候傳錯話可能又有副作用，這樣作，省事又有效果。

如果，你還是見面談了，我建議你，收起你生氣的火焰，買屋是個戰爭的，誰示弱誰就輸。

首購族，自然要擺出「年輕人沒錢，但又很誠懇而且很喜歡，會好好照顧這個家。」這種模範生的模樣，多少可以搏得前屋主的憐憫心，重點就是，你要告訴他，你只能出多少，因為兩個人還要努力工作、養小孩、養父母，沒有太多預算，如果前屋主也曾經是這樣走過來的，他多少有可能，便宜賣你，省個三萬、五萬都是好的，最好你剛結婚，需要渡蜜月經費。

換屋族，請狠一點，畢竟肉搏戰了，裝可憐是沒有用的，兩人都是沙場老將，就要比觀察力，比如：「你的裝潢都不適合我，那個衣櫃門片角角有一個小洞，裡面有不少蟑螂，必須全部拆除、灌藥。」或是「天花板已經有漏水的痕跡，我們也知道中古屋就是容易會有這種狀況，預測大約半年就要花五十萬元，重新作防水，而且，地板的防水也可能要重作，因為我們已經問過樓下狀況了。」

我曾經對屋主說過：「你的地板很漂亮，但是當初鋪的時候，工人作不夠好，所以，已經不平整，要挖掉重作，另外，牆壁的油漆不平，當初沒有二底三度的刷，所以，我們可能要重新批土、磨平，這個費用比較高。」

也說過：「樓上的小孩很吵，你知道，如果要買你這間房屋，天花板要花幾十萬作隔音，否則無法住人。」

你要殺漂亮的價格，就要有驚人的觀察力。

如果是買豪宅，講這些都沒用，只要了解屋主是誰，誰賣給他的，並且翻出你的人脈電話簿，找出可能的事業合作機會，利用交換利益的方式，來談個好價格。

投資房殺三成自住房殺兩成五

前面千叮嚀萬叮嚀，盡可能不要買投資客的房屋，就是因為，投資客買屋賣屋的目的，就是要賺錢，他的開價，也會跟上預售屋的行情，但是，這些都是暴利，沒有賺五成，他不會脫手。

如果，實在是很喜歡這間房屋，你可以試著殺三成價格，來測試投資客的能耐，畢竟，有滿手房屋的投資客，如果他賣這間房屋已經三個月，勢必會對後勢有些不同看法，或是，這個房子有比較難脫手的問題，當他賣十戶、有一戶已經賺到五成價差，其他九戶就有機會放低一點的價格賣出。

但是，你出價五折？我想，連談都不用談，哪有人殺價一下子就砍到骨頭？他不會賣你的，要想辦法殺到肉就好，留一點筋給他賺，你才買的到房屋，萬一買不到投資客的房屋，就算囉，賺錢很辛苦的。

如果你已經確定，這戶真的是自住客，那麼，根據我的經驗，第一刀就是兩成五以上，因為房仲也知道，是買家都會殺價，如果你只殺一成，八成馬上成交，先殺個兩成或兩成五，再看看屋主反應如何，接著以「十萬元」為單位，加一次、兩次，接著，以「一萬元」為單位，喬出最後價格。

喬不下來，就用凹的，比如，原本屋主賣屋不含冷氣，你覺得他的冷氣還可以用，就凹他的冷氣。你看上掛在牆上的某個裝飾品、畫，也可以拿來凹，但你要自行判斷有沒有價值。

挑毛病殺價法

嫌貨就是買貨人，這在過去成立，現在，可不太一定，嫌多了，屋主會認為你是奧客，而連談都不跟你談。所以，要嫌，就要嫌到正確的地方。

可以嫌的，必須在難以改變的缺點為主。比如，方位比較差，有西曬的大問題；客廳太小，只能把房間拿掉一個；廁所與廚房相通，風水不好，要重新隔間才可住；漏水啦，要花大錢補救，而且還要跟樓上的人談判；沒有陽台耶，要扣掉室內空間才可以製造出陽台，這不好用；公設比很高啦，虛坪太多，雖然地點好，可是換算起來更貴；車位那麼難停，我又不是賽車手，每天要花五分鐘停一個車位。

你不可以這樣嫌：裝潢設計很沒質感，不值那個錢，要打掉重作（這是主觀問題，你頂多說，設計不合你使用，或是你不喜歡這類設計）；一樓有早餐店，容易有火災，要花很多錢保險（早餐店只有鐵板咧，用火的地方不多）；牆壁都被你小孩畫花了，油漆要花很多錢重漆（小孩本來就這樣，你頂多說，油漆有點髒了，要換）。

嫌棄，是一門學問，你只要挑到核心問題就好，別涉及人身攻擊或是主觀意識，激怒對方不見得可以殺的到價格。

但是，如果這間房屋是間投資房，你看的出，他只花了十萬元就號稱百萬裝潢，倒是可以直接講明，這裝潢有那裏哪裡有問題，比如插頭根本沒有電，要重新拉線裝潢等等，投資客自己非常清楚投資房的問題，當他知道，你不是個盤子，願意放價格的時候，你就有機會買到合理價格。

你家人或朋友有很會買菜的嗎？比如你三姑、你六婆，帶她去嫌棄就對了，他們絕對知道，該如何「和緩」的嫌棄。

仲介費激勵法

坦白說，我問過房仲，價格坦不攏，就砍仲介費的方式來成交，他們很不喜歡，但如果遇到沒有業績的時候，該砍還是要砍，沒賺到錢有時候並不是絕對，度過業績壓力還挺重要的，尤其是，有人想要爭月冠軍的時候，萬一他成交你這間，成交金額可以達成目標，他一定願意放棄仲介費。

我倒是經常教別人這樣作：「你告訴房仲，如果一千萬元買到房屋，就不給你1%的買方仲介費，但如果可以用九百五十萬元買到房屋，就給你2%仲介費用！」小小重賞之下，會有勇夫努力幫你談價格，對房仲來說，成交才有獎金可領，幫買方用越低的價格買到房屋，你可以用高一點的仲介費來鼓勵他努力。

有制度的大房仲公司，不收事後回禮，他賺的是賣方4%佣金，以及買方的1%佣金（有的要求2%），所以，或許你買屋可以省下1%的服務費，因為他還有4%的服務費可以收，但很多賣方也會砍服務費用，所以，你給他一些甜頭，對你買屋，有很大的幫助。

一次兩房仲競爭

最後一招，不管你是真的還假的，當你今天要跟A房屋仲介議價的時候，請同時連絡B房仲公司，談另一個房屋的議價，並且一定要讓對方知道，你正在同時談某一間房屋！

最好的狀況是，你在不斷接到的電話裡，大聲講：「啥？屋主降價50萬元？給我時間考慮，如果他可以再降一些我就馬上買！」然後，回頭跟你的另一個房仲說：「唉呀，他們屋主在店裡面，願意一次降五十萬元，對了，你們的屋主打算降多少？」

這招，你可以真的有這樣的成交狀況，也可以假的，找你朋友假裝就好，並且，請抱持著，買不到就算了的心態，畢竟不是每個屋主或是房仲業者，可以受得了這樣刺激的狀況。但是，如果有真的兩個以上的議價，是比較好的，畢竟你是真的想買屋才來議價的。

大陸也很愛來這招，有聽過某房仲為了不讓買方同時被搶走，居然想辦法讓你的行動電話沒有訊號（買個訊號遮斷器就好啦），讓你不能同時議價。

但是呢，這招又快又刺激，也很有效，只要你找到兩間你都很滿意的房子，安排同個時間談價格就好。

這是幾個中、大咖投資客最喜歡作的事，又砍價格又砍服務費的，「你想成交，可以，給你十分鐘談價格，談不成我就買別間，你知道我已經跟你買了好幾間房屋了！」

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新年輕鬆搬好家放心交給崔媽媽

分類：房地產資訊

2011/01/03 11:24

新年輕鬆搬好家放心交給崔媽媽

財團法人崔媽媽基金會
更新日期 / 2010-01-12 　資料來源 / 中時電子報

(1) 搬家三合一驗證
崔媽媽提醒消費者，合法搬家公司要有三證，也就是搬家三合一驗證，包括『搬家業者營利事業登記』、『搬家契約書』、『廣告宣傳物』，三者的公司名稱一致。

民眾可到經濟部全國商工行政服務入口網，在商工登記資料查詢頁面中，進入公司登記資訊，輸入搬家公司的統一編號或是公司名稱，即可查詢此搬家公司的營利事業登記，網址為http://gcis.nat.gov.tw/new_open_system.jsp。並且注意搬家公司名稱、刊登在電信黃頁或是信箱中的搬家廣告名稱、與契約書上的是否相同，避免有些搬家公司以多家公司名稱刊登或將消費者轉介，遇到消費糾紛時卻互踢皮球。

(2) 細讀契約書。
消費者一定要特別注意契約書中，可能埋下的陷阱，例如，以不顯眼的字體表示「工資另計」，或是在搬遷地點上，自停車至住宅間的步行距離，要收取高額費用。

(3) 搬家先列清單，避免估價糾紛。
崔媽媽基金會表示，消費者在估價前，應了解計價方式是包價制、還是以車計價，最常發生的就是業者估2車搬完，結果卻搬了3、4車，消費者必須多付費用，消費者在估價時，一定要說清楚哪些東西要搬。

(4) 提早預約。
誠品搬家負責人陳山福建議，提早預約搬家時間，才不會在遇到黃道吉時太熱門，搬家公司滿趟，面臨訂不到車的狀況，前一個月與搬家公司約定遷移時間，才不至於發生預約不到車輛的情況。。

(5) 留存收據、契約書。
律師張寧洲表示，如果說消費者真的急著搬家，一定要將彼此所說的交易內容錄音下來，一旦發生糾紛，便可舉證，收據也要記得保留。此外，不要在搬家後，在業者要求下簽訂書面契約。

1. 【以車計價方式】：（出車數量）x（每車單價／車）
2. 【包價制】：完成所有搬運的費用：要問清楚完成所需要的時間、派出的車輛和多少服務人員，跟所有裝載物品。
＊特別注意步行距離的約定。
＊糾紛理賠及契約內容、雙方權利及義務等問題。

1. 與搬家公司交涉時須明確詳實地告訴對方內容，以便估算搬運費用：
o 搬運物品的數量及尺寸
o 特殊的大型家俱，及大約的重量
o 現址樓層數、及新址樓層數、有無電梯
o 是否有中庭等步行距離、搬運路程是否跨縣市
o 搬家日期：遷出時間和入宅時間；如果是搬家吉日，要說清楚入厝時辰。
o 是否須清運垃圾
o 是否須要求加值服務（如物品拆卸、包裝…等）
2. 服務車型（一般為3.49噸＝300公分長*150公分寬*120公分高）：箱型或是平斗，搬家公司車輛承載容積參考標準請見：
http://www.tmm.org.tw/move/car.htm
3. 如果搬運的物品很多，在搬運前可先請搬家公司派員前來住處現場估價，一則可了解該公司的服務品質，二則讓該公司事前清楚實際的狀況，以免雙方對搬運量的認知產生誤差，而對價格引發不必要的爭執；但請不要同時找多家業者一起“開會”“喊價”，尊重彼此。一般估價通常不會到新居估價，所以請儘量說明新居狀況，以供搬家公司了解。
4. 詢問價格中包含了那些基本服務項目（如是否提供紙箱、裝載高度、打包服務…等）
5. 詢問清楚是否提供帆布（遮雨布）、毛毯、棉被等防護措施。
6. 搬運之前應與搬家公司先簽訂搬運契約，言明搬家的時間、地點、物件數量、計費方式、費用、貴重物品（大型家俱）的運送行程、損壞的權責、服務車數、服務人數、車型、裝載高度、搬運金額是否含稅等問題；簽約時業者向您收取的定金應不超過搬運金額的10%。另在交付定金後，請搬家公司寫收據1式2份供雙方留存，尾款部分則視完工之後，貨品清點狀況決定給付。
可參照交通部編印「搬家貨運定型化契約範本」
http://www.motc.gov.tw/orgz/drh/RM.htm
或崔媽媽搬運契約書範本
http://www.tmm.org.tw/move/contract.htm
7. 應問明搬家公司是否有額外收費的項目（如大型冷氣、鋼琴、保險庫…等）。
8. 一車裝載之最低標準應與車頭同高之立方體，若搬家公司未符合此標準，應主動爭取，且應注意各家業者的報價與裝載高度間的關係。
9. 約定時間後有任何的更動，請務必通知搬家公司，以免被列為拒絕往來戶。
10. 簽約後有任何異動，特別是搬運人員若再要求加價，應再主動與原來的公司確認。
11. 搬家之前再次確認契約內容，以免搬家公司漏填了任何內容，而造成糾紛。
12. 物品如有損壞的理賠原則是什麼，是否有理賠上限，應在詢價簽約前就問清楚。

1. 將一週內必用物品裝在一起，（如公事用品、盥洗用品、衣物..等）或者用一個小的行李箱另外打包，且於箱外註明、做記號，以利找尋。
2. 將現金或貴重物品自行攜帶，以免因搬家忙亂後忘記收藏地方或不慎遺失造成誤會。
3. 輕的物品放上面、重的置於下面。確實封緊箱子，尤其放重物的箱子，底部要確實封牢。（封箱膠帶最好用透明膠帶，其黏力較強）
4. 箱子如有空隙以致物品會晃動，應用報紙、保力龍等緩衝材卡緊。
5. 箱子的重量是一個人可以搬動的，而且紙箱不要太大，以免不易搬運。
6. 易碎物品或重物，在紙箱外一定要標明「易碎、注意」、「重物、底座朝下」
7. 可將打包物品做張清單，以便找尋、整理。
8. 若遇到容易下雨的季節，耽心物品淋濕，請預約箱型車，或自行將物品加強一層防雨布
9. 零星物品儘量裝箱，以免搬動後散落四處。
10. 其他如衣服、書籍…等，可按使用的頻率、重要性，再分類打包。
11. 急救箱、藥品…等急救藥品，另外包裝並且標明，以防一時急用。
12. 抹布、清潔劑…等清潔用品，另外打包，以便到新居時可以打掃。
13. 將打包好的物品分區，易碎、貴重家電等紙箱放在一起，不但易於找尋，也易於提醒搬家公司注意。

1. 【有人陪同】：搬家當天至少有2人以上協助，舊屋及新居都要有人清點打理，除可避免物品遺失或損壞，也可保障自身安全。
2. 【孩童安置】：搬家期間，家中若有學齡前孩童，需先安置在親友家中，減少慌亂中孩子哭鬧影響搬家進度。若需跟隨一起搬家，則需注意小朋友的安全。
3. 【預留車位】：預留新、舊居搬家車輛的停車位置。若有大樓管理員請先知會一聲，以利搬運進行。
4. 【新居定位】：對於新家中的擺設，最好心中有個譜，如此，傢俱搬抵新家時，可迅速就位，節省日後再搬動的麻煩。另外，於新居門上註明房號，搬運人員可依箱上編號直接送入所屬房間，節省搬運時間及事後尋找物品及再行歸位的麻煩。
5. 【裝載標準】：一車裝載之最低標準應與車頭同高之立方體，若搬家公司未符合此標準，應主動爭取，且應注意各家業者的報價與裝載高度間的關係。
6. 【空車確認】：搬前及物品卸下後應檢視車輛是否空車。
7. 【保留證據】：在搬運過程中遇有糾紛，為保障自身安全，避免與搬家人員衝突，但要留下物品清單、契約書、發票或收據等相關文件，對於貨車裝載量有疑問或是東西被搬壞時，需趕緊拍照存證。

1. 【檢視家具】：請檢視家具是否於搬運過程中發生損壞，若搬家後產生任何損壞或物品故障的問題，依照交通部定型化契約之規定，消費者對於搬運過程中所造成損害，應於搬運完成後三日內告知業者；若搬運物品損壞滅失不易發現者，應於搬運完成後十日內告知業者，以便認定責任歸屬。
2. 【物品的損害理賠】：搬家公司對物品搬運損壞之賠償應「以物品折舊後之現值為理賠標準」。
3. 【冰箱安置】：冰箱搬運後，最好經過二小時再插電源，以保護壓縮機的壽命。因壓縮機經搬動後，由於冷煤裡銹水搖晃，須等銹水沈澱才可運作，否則當壓縮機送出銹水會堵住高低壓閥。
4. 【拜訪鄰居】：拜訪新居的左鄰右舍，以儘速建立新的鄰里關係。

　若您是經由「崔媽媽」所推薦之搬家公司服務而發生糾紛，請直接向崔媽媽反應，崔媽媽會為您處理，若經查證屬實，確為搬家公司的重大缺失，崔媽媽即取消對其之推薦，以保障下一位消費者之權益。本中心的聯絡電話：02-23658140。
　　若您遇到非崔媽媽推薦業者的搬家糾紛，請記得留下相關的證據，如契約、付款的收據、業者統一編號..等等，並使用以下管道申訴不肖業者：
1. 在搬運過程中遇有糾紛，請撥「110」請警察前來處理。
2. 在搬運後，可洽詢台北市地檢署政風處，TEL：02-23614618。
3. 另，民眾只要直撥「1950」專線，可逕轉接到各所屬縣市的消費者服務中心。
4. 亦可提供「崔媽媽」不肖業者的公司名稱及電話，以作為崔媽媽日後評鑑的重要依據。本中心的聯絡電話：02-23658140。
5. 若不肖業者為無照業者，亦可主動告知各監理所第四科，電話：02-27671900，監理所可引用公路法中的條文予以處分。

崔媽媽基金會搬家評鑑服務網頁：　http://www.tmm.org.tw/move/move.htm
• 「崔媽媽」為何評鑑優良搬家公司　http://www.tmm.org.tw/move/move1-8.htm
• 評鑑制度與流程http://www.tmm.org.tw/move/move5-1.htm
• 何謂「填問卷，享折扣」http://www.tmm.org.tw/move/move1-1.htm
• 本月最新推薦名單http://61.218.51.164/tmmweb/f4index.htm
• 搬運契約書　http://www.tmm.org.tw/pub/moveagr.htm
• 搬家快易通手冊　http://www.tmm.org.tw/pub/movebk-1.htm
• 關於崔媽媽　http://www.tmm.org.tw/about/about.htm
• 崔媽媽的社會貢獻　http://www.tmm.org.tw/about/about-03.htm

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台中市七期　未來十年房價還會漲

分類：房地產資訊

2011/01/03 11:21

台中市七期　未來十年房價還會漲

東森房屋加盟事業總部
更新日期 / 2010-01-22 　資料來源 / 中時電子報

2010年台中房市最受矚目的題材，就屬縣市合併升格，東森房屋台中七期新光加盟店店東傅枝火認為，七期在未來十年內，房價都還有上漲的空間。

傅枝火指出，台中縣市合併，獲益最大的將是七期新市政中心，因為台中市已經成為中部五縣市發展的火車頭，合併後新的市政府將落腳於七期重劃區，再加上七期有捷運綠線與藍線的交叉點經過，區內的新光三越百貨又是全省單一樓地板面積最大者，以及國家歌劇院預定民國102年完工，在這麼多重量級的利多加持之下，反觀區內卻還有45%的土地仍未開發使用，這將是支撐七期房價續航的動力。

「七期內的房子都是屋齡5年左右的新屋，沒有舊的房子，市容整齊，區內大概有70幢、7千戶左右，其中有4千戶左右坪數在100坪以上，堪稱國內最大的豪宅聚集區；區內有8成以上的住宅社區1樓是沒有設計店面的，棟距也比一般的住宅來得寬，有其得天獨厚的優勢，前一陣子區內土地喊到每坪300萬元，一點兒也不令人驚訝。」傅枝火說。

分析七期的客群，有15-20%來自台中市，來自中部5縣市的企業家約25%，台北客佔25-30%，其餘為台商、陸資、外資、港資。其中台北客的投資意味濃厚，大約有一半以上。

傅枝火很有信心地表示，台中市的利多不斷發酵，鄰近七期還有水湳經貿園區的開發，利多的效應可以維持10年不墜，「不是從事我們這一行的，不會知道市場的深度。」傅枝火預估，今年第二季將會是2010全年房地產景氣最好的一季，因為農曆年時通常是觀察一年景氣發展的風向球；尤其明年的寒假有32天之，若結合每年房市打頭陣的指標性329檔期，延續到第二季有可能呈現「百花齊放」的氣氛；而如果要用一句話來形容台中房市，傅枝火認為「政治氣氛穩定、利多不斷、公共建設開花結果、氣候穩定、人文氣氛濃厚」最貼切!

2009年	2008年	2007年	2006年	2005年
20-50萬元	19-45萬元	22-40萬元	20-38萬元	18-35萬元

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賣出好?出租好?投資效益仔細算

分類：租屋新聞

2011/01/03 11:20

賣出好?出租好?投資效益仔細算虎年不被唬！

東森房屋加盟事業總部
更新日期 / 2010-01-25 　資料來源 / 中時電子報

年關將近，不少民眾想要在農曆新年前「買個吉屋好過年」，不過也有的人想要趁年關之際，好好盤算一下自己手頭上的資產是否投資合宜。特別是房地產，許多人在意的是資產價值有沒有縮水，究竟手中的房地產該出售好，還是暫時出租留待日後增值，東森房屋王應傑董事長建議一定要好好仔細計算，以免做錯決策後悔莫及。

以一棟持有五年的房子來看，假設當初購入的價格為500萬元，而目前這間房子預估可以出售到600萬元，若是將房子出租，每個月可以收到租金17000元，這樣該如何判斷究竟是出售房子有利，還是將房子出租、繼續持有好呢？其實要判斷房地產的資產增值效益，最直接的就是透過「投資報酬率」來計算。

如果我們將房子出售，一般的算法就是（600萬-500萬）÷500萬=0.2，也就是投資報酬率為20%，報酬率雖然看來不錯，但是這樣的算法並沒有考慮到時間因素，因此必須將這五年（合計60個月）的時間因子計入，轉為年化報酬率，這樣才有共同比較的基礎，也才能與一般的年利率（例如與銀行年利率比較）來比較。年化報酬率的計算，可以使用工程計算機或者Excel來計算，年化報酬率=（（1+報酬率）1/月數-1）×12。因此如果我們將房子出售，得到的年化報酬率應該是3.65%。

那麼如果我們決定不將房子出售，繼續持有房子並且收租，出租的投資報酬率計算則很簡單，只要把每月的租金乘上12個月，再將所得數字除以購屋成本即可得，也就是（17000×12）÷500萬，可得年報酬率為4.08%。綜合上面出售房子所得的年化報酬率兩相比較後可以發現，將房子繼續持有收租4.08%的報酬率將會比把房子賣掉的3.65%報酬率來的好。如果按照一般人的計算，不將時間因素考慮進去，可能當場認為20%的出售效益很高，因此決定賣掉房子，但是卻因此錯失了更好的獲利率呢！

王應傑董事長表示：「這些計算出來的利率可以與銀行的年利率來比較，如果以上述例子與目前銀行1%的利率相較，無論是出售的3.65%或者出租的4.08%其實都高於銀行的利率水準，由此可見房地產的確有其保值性。」但是如果要追求更好的收益，當然還是選擇繼續持有收租才是最聰明的選擇。消費者不妨可以試算一下，讓虎年財運滾滾來而不是傻傻的被數字給唬了！

出售房子效益	繼續持有出租效益
一般報酬率=（600萬-500萬）÷500萬=20%	年化報酬率=（17,000×12）÷500萬=4.08%
年化報酬率=（（1+20%）1/60-1）×12=3.65%	年化報酬率=（17,000×12）÷500萬=4.08%

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包租公‧包租婆入門必修學分一

分類：租屋新聞

2011/01/03 11:17

包租公‧包租婆入門必修學分一

東森房屋加盟事業總部
更新日期 / 2010-01-25 　資料來源 / 中時電子報

2008年9月，爆發史上大的全球性金融風暴，當時身旁的朋友無一倖免，所有投資的金融商品，十之八九跌幅達3成，多數人都成為此波金融災害的災民。也拜這些現象之賜，使得多數民眾發現新的投資黃金標的-”房地產”，大家發現房地產具有雙值之效益，這幾年投資台灣房地產大多有4~6%的投資報酬率，是非常增值的理財商品，加上房地產的保值性，故自09年3月起出現一波購屋潮。

很多人在許多建商喊出“買房出租高報酬率”的廣告宣傳下，紛紛加入包租公、包租婆的行列，我有一位朋友張先生也不例外，買了災情最嚴重的連動債，當初投入的2000萬一毛也沒退回，卻天天看著媒體報導房地產一直增值的情況下，買下八百萬的套房，準備當個快樂的包租公。

最近，接到這位朋友急忙忙又氣沖沖的來電，原來是房客已欠繳兩個月房租，打了幾次電話也沒接、只好跑去直接討債，但按了幾次門鈴也避不見面，朋友想以”屋主”的身份開鎖進入。

以上狀況，是很多包租公、包租婆會遇到的課題，東森房屋建議大家開心收租前，先做好功課，才不會美夢沒做成，反惹得一身腥！

東森房屋法務處許榮濱經理表示，屋主”三”不能，屋主遇房客未支付租金時，並不能以”屋主”身份自行進入屋內清除房客物品或換鎖或破門而入等行為，不然是會吃上官司的，以下分別是租約有辦理公證及沒有辦理公證的情況下正確的處理程序。

＊＊狀況一：
訂定租約時，屋主與承租人雙方並未到法院進行公証情況下：
房客欠繳租金凡兩個月以上，屋主才可提出終止租約，東森房屋法務處許榮濱經理表示，這時屋主需先發予存證信函進行催告租金主張，房客在存證信函要求期限下並未履行回應時，此時，屋主即需向法院提出遷讓房屋的訴訟，此訴訟大約需半年至一年之久，屋主獲得勝訴後，方由法院進行強制點交房屋。

＊＊狀況二：
訂定租約時，屋主與承租人雙方有到進行公証程序的情況下：
當房客欠繳租金兩個月以上，屋主一樣先先發予存證信函進行催告租金主張，房客在存證信函要求期限下並未履行回應時，屋主可提出“公證文件”直接可向法院提出強制執行點交房屋。

東森房屋許榮濱經理表示，現在辦理公證程序很便利，辦理公證不一定要到法院辦理，目前有許多取得法院合法的民間公證人，還可配合到府辦理公證，而至於公證費用，則由法院訂定統一的收費標準(可上網至民間公證人事務所皆可查詢的到)，大多不會超過月租金10%，房屋租賃公證費計算，是將租金總額和房屋課稅現值比較，取較高者，再加上押金，算出總額後就知道公證費用。如果有逕受強制執行的記載，則需要再加收二分之一的費用。

舉例：
甲房屋(課稅評定現值為50萬元)出租予乙方使用，租期一年，租金每月5萬元，
保證金18萬元，(公證書並載明逕受強制執行)，如何核徵公證費用？

解答：
取租金總額和房屋評定現值相較後較高者，再加上保證金=標的金額
5萬元 X 12 = 60萬元
60萬元 + 18萬元 = 78萬元(標的金額)
按公證費用表所述標的金額，如在50萬元至100萬元間者，應依公證法第119條規定核徵公證費4500元。

東森房屋法務處許榮濱經理提醒大家，除了了解法律程序外，當屋主遇房客未支付租金時，屋主還有”三”件不能做的事是須特別注意的，一是不能以”屋主”身份自行進入屋內清除房客物品，二是自行換鎖、三是破門而入等行為，不然可是會吃上官司的。

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