「搭火車從桃園到台北，快一點只要30分鐘，慢一點的像電聯車也大約40幾分鐘，票價才43塊錢。以台北市中心房價少說、60萬/坪的價格來說，到桃園後火車站附近買房子，房價至少差上7～8倍，就是通勤都划算！」相較於台北、桃園間房價如此巨幅的落差，建議購屋人，不妨考慮桃園後站商圈。

而且，後站房價不止比台北低很多，也比桃園前站便宜許多；再者，這裡最大的特色就是公園多，像是陽明運動公園、玉山公園、延平公園、福豐公園…等等，大大小小公園將近10座，都集中在後站這一帶，是少有的優質公園住宅區塊，對於想要購買公園附近住家、又要房價便宜的首次購屋人來說，這裡是相當好的選擇！

比較起桃園市火車站前站、中正藝文特區，以及蘆竹南崁等交流道周邊動輒1 3、1 4萬/坪的行情，甚至中悅系列豪宅的高房價來說，桃園後站商圈雖然缺乏高速公路的便利性；而受到鐵道的區隔，市況商圈發展也不向前站商圈來得熱絡，建築型態也較為老舊，不過，低廉的房價，也還是讓許多購屋人相當動心。

後站雖然大面積建地少、土地取得不易，缺乏新案進駐，社區型態較為老舊，但本區公園特別多、公車站牌密集，又有火車可通勤，且屬於桃園市舊有商圈，擁有建德國小、福豐國中等優質學區，生活便利性強；加上福隆紡織廠舊址的土地開發計畫漸趨明朗化，發展潛力逐漸顯現。

在區域行情方面，目前來說，本區舊型的4樓公寓房價約在6～8萬/坪，中古電梯華廈約在8～10萬/坪；全新的電梯大樓房價約在11～12萬/坪，產品主流以30～35坪左右的住家最受歡迎，平面車位行情約在6 0～7 0萬/個，含車位平均總價在每戶3 0 0～3 5 0萬左右是最受購屋人接受的價格帶。

另外， 本區鄰近桃園縣八德市， 在縣市交界處近年來也推出不少住家產品可供選擇，例如透天工業住宅「金棕櫚」案，開價在1 2 . 5萬/坪左右；「宜誠花園廣場」開價相當；「麗池香榭」開價12 . 2萬/坪左右；「銘大黃金城」則為乙工透天住宅，折合單價也要每坪12萬，上述幾件個案都是本區目前正在市場上熱銷的住家產品。

在豪宅的市場方面， 近年來受到中悅建設等建商大舉推出大坪數豪宅各案、且強力造勢的影響，桃園似乎成了北台灣豪宅的另一個戰場。據此.除了少數豪宅型個案在強力促銷之外，大坪數高總價住家產品在桃園的市場佔有率還算偏低，雖然建材等級跟宣傳行銷手法與台北不相上下，但普遍來說，房價超過2000萬以上的住家產品接受度並不高，個案銷售速度並不快；加上近期銀行緊縮放款銀根，影響到購屋人的意願與成交狀況，因此，豪宅市況不若一般住家產品來得想。

為充分了解和認識房地產制度，掌握有關房地產投資估價方面的知識，避免房地產投資的盲目性，提高房地產服務的品質和水準，東森房屋精算估價師黃武志特別針對「如何判斷房屋價值」提出基本篇，讓您輕鬆學習。

一般人認為所謂的「不動產估價」，就是估計一棟房子或一塊土地的價格。這樣說並沒有錯，但這樣沒有學術味道，缺乏書卷氣。以學術上觀點來說，所謂不動產估價，係依據影響不動產價值之各種資料，判定對象不動產之經濟價值，並以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產之價格或租金額之行為。

4大簡易管道輕鬆判斷房屋價值

隨著房地產的熱度升溫，不少人開始對房地產投資感興趣，特別是手中有閒錢、閒屋的人。但由於每個人看不動產的價值都有不同的看法與觀點，一般而言，屋主都覺得自己的房屋免繳管理費、離市區近、交通便利...等，覺得自己的房子價值高可以賣個好價錢。而買方則覺得屋主的房子社區管理差、離市區近噪音高、鄰接巷道狹窄出入不便...等，覺得房價太貴沒有那個價值。所以需要有公正、客觀、專業的第三者—「不動產估價師」，以科學的方法，準確地判斷出房地產值多少錢。那麼有什麼簡易的方式能夠判斷出房子的價值？

一般來說，判斷房子的價值可以經由下幾種管道收集成交價格資訊：
1、仲介經紀公司
選擇一家品牌好、信譽好的仲介經紀公司向其詢問市場的買賣價格。因為具有一定規模的仲介經紀公司，其客源較為充足，且其從業人員每日的工作內容均與房地產買賣相關，最熟悉該區域在特定時點的市場買賣價格。
2、金融機構
一般銀行在核貸房屋貸款時都會要求消費者提供買賣契約書，並根據該地區房屋市場的買賣情況，及房屋的狀況評估該標的市場價值，以降低其放款風險，故其亦相當熟悉市場買賣價格。
3、買賣當事人
就是多詢問於近期內，曾買賣過同社區相同類型物件的屋主或該社區附近相同類型產品的住戶，打聽成交買賣價格，或在社區附近找找看有無正在出售的房子，參考其欲銷售的價格。
4、電腦網站
為促進不動產資訊透明化、活絡不動產市場交易、強化與活化不動產交易產業體質、提供消費者可以更便利地取得不動產相關資訊，政府已於內政部地政司、台北市地政處、司法機關...等多處網站設置成交資訊查詢系統，供消費者查閱。

消費者可利用上述4大簡易管道蒐集的成交資訊，選擇較適當的參考標的，再根據房子在特定的時間、情況、地段、環境等各種因素進行修正，進而得出一個比較接近市場行情、能反映房地產真實價值的結論。

其實，上述的這些修正比率都要依據精密的知識與豐富的經驗，如果不由經驗豐富、判斷力正確，且對地方上之不動產特性或交易習慣具備豐富知識之估價人員進行估價，可能無法準確地評估出該房地產的價值。

結論

作為一門學科的房地產估價，是以房地產估價活動為研究對象，重點揭示房地產價格形成和運動的規律及其如何度量的科學。這門學科是隨著房地產估價活動的發展而發展，同時反過來又指導和推動著房地產估價活動的發展和科學化、規範化

近年來，大量台商回流，也相中距離國家門戶不遠的桃園南崁地區，紛紛來此選購豪宅與大坪數住宅大樓個案，使得蘆竹南崁一帶房市持續蓬勃發展。

位於桃園縣蘆竹鄉的南崁地區，由於有眾多替代道路穿梭其中，尖峰時間進出交通並不壅塞；加上早年許多知名建商如中悅、昇捷、竹城、寶佳、麗寶、元利等陸續推出高品質的住宅大樓建案，建築品質高、社區型態新穎整潔，吸引了許多大台北地區購屋客源的青睞。

在大樓住家產品的行情方面，南崁地區一般電梯大樓產品以4房型態加雙車位為主流需求，5年內新成屋行情約在10～13萬/坪，主力購屋客以台北客為主，總價約在1000萬上下。以奉化路附近下南崁地區的幾棟知名社區為例，「麗寶經典」以2～4房產品為主力，成交價約在12萬/坪，「星河」行情也大抵如此；另外，近期建商推出的「陽光峇里」，成交價約在每坪10萬出頭左右。而10年以上中古屋約在7～8萬/坪左右。

至於知名建商中悅機構所推出的豪宅個案，坪數多半在百坪以上，且主要集中在上南崁地區。在中正路、吉林路沿線，光是中悅建設推出的建案就多達12個，當地房仲業者將吉林路沿線戲稱為「中悅村」，中悅建設在該區所規劃的建案由於建築品質高，外觀與大廳都相當氣派，社區內各項公共設施多，服務管理更屬上乘，房價幾乎是一般產品的3倍以上！

一、中正路打通工程：第一期中正路至南竹路，第二期南竹路至台四線為止，將以高架或交流道方式串連交叉路段，第三期直通中正機場工程隨伺開通。未來中正路將直通南崁，且可直上中山高，南下北上快速便捷，往中正國際機場，所需時間也大幅縮短。

二、富國路高架動工：永安路銜接富國路跨越高速公路陸橋工程計畫，將直通機場、中壢。

三、高鐵青埔站通車：預計今年完工，日後桃園有三分之二量體的運輸重心將移至青埔站，如此「桃園--台北」間更可高速輸送，縮短通勤時間，對人口與購屋客層進駐的誘因大增。

四、航空城開發計畫：國內首座航空城特區，包含「客運園區」、「貨運園區」、「經貿特區」、「航空工業區」、「機場發展腹地」等國際性建設，將帶動中正新特區的繁榮發展。
另外，位於桃園市中正路、新埔六街、南平路、大興西路間，佔16.1公頃的「多功能藝文中心」，更成為桃園市未來房市發展最具潛力的明日之星。該藝文中心除定期舉辦讓藝文展演外，還規劃包括停車場、百貨商場、美食街、觀光旅館、錄音室、錄影棚、辦公大樓…等等，未來發展無可限量。

藝文特區開發案延宕了1～20年，如今曙光乍現，潛力無窮。早在2、3年前，藝文特區內就成交過一塊才90多坪的土地，成交價一舉突破60萬/坪，不僅創下土地交易價格新高，更將藝文特區地價整個拉抬上下來，粗估這兩年地價整整上揚了有3成以上，甚為驚人。

另外，在莊敬路上，早在5年前，這裡的建地一坪大概在13～14萬左右；如今，地價飆漲，沒有30萬/坪以上都還買不到.除了交通等各項公共工程建設開發計畫的帶動之外，許多人都忽略了，大桃園地區有整整12座工業區，如龜山、中壢、幼獅…等等，其所創造的就業機會與就業人口非常龐大，同時帶動了桃園地區豐富的外來人口與購屋需求。這也是桃園地區房市發展潛力高於其他區域的主因之一。

近年來，桃園房市在中悅建設大舉推出高品質豪宅的趨勢帶動下，住宅大樓的規劃不論外觀、建材、公設、坪數、設施…等等，都與台北市區豪宅產品品質不相上下；以台北市豪宅動輒6～70萬/坪、甚至每坪喊出百萬天價的行情來看，只要20～30分鐘車程，就可以用1/3～1/4價格買到一樣高規格、高品質的豪宅，   台北客怎麼會不動心？！
                                                                                                            【東森房屋】

２.銀行貸款之額度
得標人辦理產權移轉登記，取得所有權狀後，即可向銀行申請貸款。通常可貸到拍定價額的七成至八成。甚至可貸到拍定價九成。除非有出租不或不點交或拍定人個人信用 瑕疵，否則銀行通常不會拒絕貸款。

３.貸款所需證件
辦理銀行貸款除須向銀行索取貸款申請書外，並須準備以下之有關資料：
一、法院發給之權利移轉證書(影本)。
二、土地及建物所有權狀影本（過戶貸款同時送件則免）。
三、土地、建物登記簿謄本、地籍圖、平面圖（向地政事務所申請）。
四、所有權人身分証明或戶籍謄本（向戶政事務所申請）。
伍、借款人薪資扣繳憑單、存摺，或其他財力証明。
六、銀行貸款核准之後，須前往地政機關辦理設定手續，然後再領取土地，建物登記簿謄本，辦理火災保險，並完成對保手續之後即可領取貸款金額（是否需要保證人則因銀行而異）。

４.貸款應備文件
借款人文件
(1)貸款申請書（個人資料表）。
(2)身分證影本、戶口名簿影本。
(3)薪資扣繳憑單、在職證明或存摺影本（其他足資證明個人財力資料）。
保證人文件
(1)個人資料表。
(2)身份證影本。
(3)扣繳憑單或在職證明或存摺影本。

５.借款人保證人資格
一、需年滿20歲或未滿20歲已婚、個人信用無瑕疪者。
二、有正當職業，收入穩定且具還款能力者。
６.取得貸款時間
得標人拍定後，於七日內繳清價款。再約經過七至十日左右，始可取得權利移轉證書。此外稅捐處申報契稅、完稅、至地政事務所辦理過戶約十天，再加上銀行貸款手續，前後大概要一個月期間。                                     ----591房屋網(小愷)

聯邦銀行主管表示，由於這階段的買主還沒有拿到房屋的所有權，因此，沒有辦法跟銀行設定抵押貸款，銀行以「墊款」名義借款，屬於信用借款，代墊時間通常以三個月內為限，年息從5.9%到6.1%不等，還可視往來情況再議價。

不過，聯邦銀主管強調，買主申請代墊款的最高金額，約為拍定價的八成，換言之，小民至少得準備兩成的自備款，才宜進場購買法拍屋。

當小民完成所有權移轉，辦好房屋過戶後，聯邦銀行主管表示，可以把之前的墊款金額轉為一般的房屋貸款，以便降低每個月的利息支出。

曾有銀行口頭承諾代墊沒問題，買主得標後把資料送進銀行，郤被打了回票。法拍專家建議，民眾在投標法賣屋前，不妨先向銀行辦理前置作業，把自己的信用、資歷，還有標購房屋市價評估送件申請，如果銀行核貸，投標人可趕快辦理銀行對保再去投標，較有保障。

桃園都會區捷運系統路網以桃園國際機場及高鐵青埔站區為兩大重要運輸起迄點，配合桃園、中壢雙核心都會城市，結合「桃園國際機場聯外捷運系統」、「台鐵高架捷運」及「桃林鐵路捷運線」等路線，並規劃往北延伸至台北捷運，包括新莊線延伸至桃園、三鶯線銜接八德、中壢，往南延伸至平鎮，另考量本縣都市發展現況及中福都市計畫、南崁新市鎮藝文園區等建設計畫串聯之新增路線，建構完整捷運路網。

本府近期已針對桃園捷運路線重新規劃，同時與臺北市捷運局合作，規劃連結台北捷運新莊線、土城線、三鶯線與縣內捷運路網接軌，同時配合「台鐵高架化」與「桃林鐵路捷運化」，完整建構桃園都會捷運系統路網，因應區內近200萬人口的需求。

二. 都市計畫整合
桃園、中壢為全國第四大都會區，也是全國五大都會區中唯一縣市未被切割的完整大都會，但是全縣十三鄉鎮的都市計畫卻片段切割，劃分了33個都市計畫區，因此必須重新檢視。首先規劃將都會區的12個都市計畫進行整合，並針對機場捷運周邊七個都計區進行土地使用規劃，納入環境容受力的觀點，並且將藍帶與綠帶的觀念融入都市設計的系統中，重新定位桃園的發展，整併後的都市計畫將成為兼具產業、交通、土地、人口、觀光及生態的「永續型」城市規劃，為『大桃園、大都會』都市計畫奠定發展方向。

為建立具有桃園特色與主體性的生活大縣，除積極推動中正特區、經國特區、八德擴大等大型都市計畫案件外，目前規劃推動「桃園縣都市發展行動綱領」，同時辦理「桃園縣機場聯外捷運系統站區周邊土地整體與變更」及「台鐵都會區捷運化桃園段高架化建設計畫」等計畫。同時為改造本縣城市景觀，擬規劃於機場捷運、台鐵高架橋下、桃林鐵路及高速鐵路規劃四條景觀廊道。

三. 21世紀新機場的整體發展
桃園國際機場於去(95)年正式更名，提升了桃園在國際上的能見度，但為提昇桃園及台灣的國際競爭力，本府特別研擬訂定『桃園國際機場發展特別條例』，透過立法來突破相關法律及都市計畫限制。 桃園國際機場周邊雖有許多重大建設的投入，但未能有效整合，而機場之發展不能僅侷限於機場本身，應以設立特別法的方式來突破相關法律及都市計畫之限制，讓機場未來的發展可以擴大至經貿、客貨運園區以及高鐵特定區等腹地，這樣才能實質的為台灣整體經濟加分，所以機場不只「改名」，更要「改運」。

規劃推動制定「桃園國際機場發展特別條例」，藉由地方政府與中央政府的合作，擴大都市計畫發展及整合，將高鐵青埔特定區(490公頃)一併納入機場週邊土地發展計畫中，並將航空城整體發展計畫之客、貨運園區與地方都市計畫發展相互結合。藉由地方政府與中央政府的合作，結合商場、會展中心及自由貿易港區等週邊設施，以及觀光、物流、製造、航運等資源，擴大桃園國際機場之功能，期能使桃園機場成為世界一流的國際機場為發展之目標。

中正路      摩天芳鄰

坪數:   45.11   樓層: 9/16

不動產買賣*代書作業流程*

一、產權調查

~買賣雙方各需負擔之稅費~

 
1.自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%

財產交易所得稅(併入綜合所得於每年申報所得稅時申報) 到期工程受益費 相關費用(交屋前水電、瓦斯、管理費、電話費等應付費用) 其他欠稅 ...........

二、買方

不動產買賣 金額非常龐大 非日常日用品買賣 可相提並論 其牽涉環節甚為廣泛:
如 產品產權 條件 移轉 付款 交屋 稅捐 貸款成數 利率 漏水 保固 屋況點交 等等~~

撰寫：純白色的黑貓