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財政部長何志欽昨（3）日說，土地增值稅優惠稅率一生一次優惠，放寬為「一生一屋」將以照顧中產階級為主，換屋族只要擇定一屋，並住滿如五到七年等特定年限，一生重複換屋都可以享有10%的低稅率優惠。

財政部將在立法院下會期9月開議之前，送出土地稅法修正案，調整換屋族享受土增稅一生一次為「一生一屋」的租稅優惠政策。

何志欽表示，目前自用住宅有許多租稅優惠，其中土增稅優惠稅率10%，一人一生只能享受一次。這項限制造成許多中產階級，一輩子都在思考何時申請只有一次的低稅率優惠機會最好，結果卻形成有人一輩子反而因此用不到。

根據財政部的資料統計，全國每年選用一生一次土增稅優惠稅率的案件共有4萬件，其中有2,000件亦適用重購退稅。

基於照顧中產階級的政策，何志欽指出，財政部擬調整自用住宅優惠稅率的適用條件，換屋族不必擔心一生一次優惠增值稅率的選擇時機，只要擇定一處自用住宅，並設籍達五年或七年以上，即使過去曾經使用過10%的低稅率，符合設籍年限要件的房屋，再出售時，還是可以適用優惠稅率。

何志欽說，針對「一生一屋」的換屋族，提供多次重複使用的低稅率優惠，並不考慮換屋者名下持有幾棟房屋。例如說，有人名下有W過一棟以上的房屋，也只能擇定一處，並做長久設籍的打算，未來才可以有機會享有換屋的低稅率優惠。至於未設籍的房屋，不在提供優惠的範圍內。

何志欽強調，提供「一生一屋」優惠增值稅率的減稅待遇，原則上無法兼顧不同所得水準的民眾，例如無力購屋或換屋的民眾，享受不到這項政策的好處，政府只能從其他的措施設法彌補，現階段財政部要解決的群族，是有能力換屋的中產階級。

財政部長何志欽上任滿周年，昨（3）日表示，將在9月之前，提出所得稅、遺產及贈與稅與土地稅法等三項稅制改革方案。遺產及贈與稅率傾向微調，第一階段將從50%降為40%，估計稅收損失60億元。

何志欽說，國人對遺產及贈與稅的改革期待很高，外界對稅率的調整也有多種版本，包括廢稅或減半課稅都是選項，不過何志欽說，不管稅率要從50%降至何種水準，「都要經過40%」，他認為，遺贈稅初期先朝微調方向改革，視成效再決定是否進一步擴大稅率降幅，會比較有政策說服力。

何志欽說，所得稅、遺產及贈與稅、能源稅與金融稅制改革，都是他任內希望逐步達成的稅改計畫，他也預定要自7月15日開始，舉辦多場公聽會確定改革方向，9月立法院開議時，包括所得稅、遺贈稅、所得稅與能源稅，都能送交立法院審議。

何志欽特別強調，遺產及贈與稅的改革是長久爭議，他曾經協助美國政府進行遺贈稅改革，瞭解遺贈稅改革必然「吃力不討好」。但他說，他堅持遺贈稅法修正必須做到兩點，第一建立終身財富移轉制，讓中產階級免除生前財產移轉的稅負；第二，遺贈稅率應向下微調。

行政區劃改變城市命運，影響有多大？看看汐止與南港、內湖，新店與文山區房價差距就知道。

汐止是黑金故鄉，從日據時代就有重工業，加上縱貫鐵路經過，台灣光復後是七星區的大哥大，只因沒搭上北市升格列車，馬上被內湖、南港後來居上，與兩地僅一線之隔，如今房價卻天差地別。

根據台灣不動產交易中心吉家網統計，今年第一季北縣汐止每坪平均房價為16.38萬元，北市內湖為30.55萬元，南港為30.55萬元，昔日龍頭汐止房價只有內湖、南港的二分之一強。由於內湖有捷運，南港有世貿及三鐵共構，汐止無利多刺激，縣市房價要拉近不容易。

汐止不少地方要從南港、內湖出入，如瓏山林、橫科等地，縣市界線根本分不出來，只因門牌不一樣，身價就大不相同，像南港研究院路房價至少22萬元起跳，汐止橫科路卻很難站上2字頭。

同樣情況也發生在新店與北市文山區，新店今年第一季房價平均為22.51萬元，在台北縣僅次於永和市，但與北市文山區（含木柵、景美）的27.86萬元，卻有段不小的差距。

大台北地區預售屋房價動輒每坪四十、五十萬元，令人咋舌，但復華金營運長、元大建設執行長馬維辰昨天說，每坪六十萬元只是「基本價位」，他預估台北市很快將出現「每坪二百萬」價位。

馬維辰強調，台北市得天獨厚，房價應不止於此，就像「以前沒人能想像南韓首爾的房價，竟然超過日本東京」，北市部分好的個案產品也可能出現跌破眼鏡的價位。

但是，北市以外地區因餘屋太多、預售屋推案超載，及農地釋出等不利因素，可能陷入苦戰，他並不是那麼看好。

至於大坪數國有地恢復標售，馬維辰也認為將帶動「標售新高潮」，都會區精華地段「一定會再創新高」，元大建設絕對參加投標。

內政部建研所日前公布房市景氣調查結果，逾四成建商看淡第三季北台灣房市景氣，不少統計數據也顯示，國內發燒的房市可能陷入「停滯期」。

馬維辰承認，預售屋的銷售率可能下跌，許多地區的高房價也是「有行無市」，因為房地產市場已進入「貴者恆貴」的兩極化時代，在可預見的未來，房市將以個案表現為主。

中央銀行緩步升息，帶動資金成本墊高，直接衝擊房地產市場投報率。房仲業者發現，自從央行開始升息後，大台北地區店面的成交量年增率連年走跌，已從93年度的98%下滑至95年度的35%，交投熱度明顯趨緩。

日前央行召開理監事會，再度宣布升息1碼，這已是民國93年以來的第12次升息，央行總裁彭淮南還強調，「不一定是最後一次升息」。

因此，儘管房貸利率跟進調升幅度未定，但利率上升趨勢不變，勢必造成投報率下降。房仲業者就發現，投資人漸趨觀望保守，其中，以店面產品最明顯。

永慶房仲集團店面事業部統計，大台北地區店面成交量年增率，在91年至93年間，都有超過五成成長，但從央行開始升息後，近兩年交易量年增率都只有三成。

對此，永慶房仲集團店面事業部經理李元鳳解釋，央行升息會讓店面投報率逐漸與利息支出打平，所以交易熱度降低，店面價格短期內應該會呈現回穩格局。

不過，投資人也別太緊張。李元鳳說，店面投資未來仍有利多題材，包括兩岸關係正常化、全面開放大陸客觀光、台資回流、興建中捷運陸續完工等。只要利多因素逐步成形，都有可能讓店面產品投報率回升。

李元鳳指出，近五年來店面仍然穩定成長。據永慶統計，大台北地區店面平均成交單價，自92年迄今，漲幅已達45%，其中，北縣漲幅高達80%，北市也有33%的漲幅。

由此顯示，店面市場需求依然強勁。雖然央行持續升息波及買氣，但個別性市場，如熱門商圈或夜市仍將維持一定的交易量能，投資人不妨多注意。

李元鳳強調，他仍看好大台北地區市中心的熱門商圈店面，如忠孝復興商圈、敦化商圈等，對利率走升的對抗性較佳，且空租期相對較短，可維持3%以上的投資報酬率。

此外，在夜市商圈店面部分，由於單坪租金相對較高，投報率皆可達到4%至5%，如師大夜市、士林夜市或通化街夜市等知名觀光夜市，易吸引人潮聚集，店面承租頗為搶手，店面行情也相對抗跌，不受資金成本影響。

大型開發案帶動 每坪最高衝上46萬
利多頻傳
在升格題材刺激下，北縣人口密集區域的房價不斷向高點挑戰；據中信房屋統計，首善的板橋市近5年來，大樓產品平均每坪漲幅接近4成；新店、新莊也各有29%、22%的漲幅。

台北板莊鐵三角成型
台北縣住發局長張邦熙指出，板、莊皆屬政府規劃的開發區，板橋看似不少豪宅進駐，實際則會朝向交通、行政及商業中心規劃，還將串連遠東通訊園區；新莊副都心則為行政院第2辦公處，總面積逾百頃，未來將規劃成智慧產業園區，包含國家電影中心等，2地與台北市形成「台北鐵三角」。

遠雄集團董事長趙藤雄表示，板、店、莊都已有大型的開發案正在或即將進行；政府對這些開發區的實際定位與規劃將主導開發結果的成敗，也會直接影響房市走向。

趙藤雄認為，像是新莊副都心，未來是否有中央單位落腳，或由哪些屬性的企業進駐，以及旁邊的金融商業中心如何規劃等，都要有進一步更實際、更清楚的輪廓，才能搭配交通建設相得益彰。

除了新莊副都心2008年起可能開始動工外，4鐵共構的新板特區和裕隆集團位於新店的工商綜合城都已進入實質開發階段，加上交通建設，帶動周邊房價不斷上揚，成為北縣目前備受看好的3大城市。

留意短線漲幅已過熱
儘管升格題材讓不少不動產業者紛紛拍手叫好，但也有學者針對部分地區發出過熱警示。長期追蹤台灣房地產市場表現的政大地政系教授張金鶚表示，在新板特區一帶，房價漲幅已超越公共建設的速度；不論是板橋或新店，在目前商圈、學校等整體配套還不夠完熟的情況下，這種近似於「喊」出來的房價，一坪要40甚至50萬元，明顯不合理。

至於銀行貸款成數縮限、利率緩升對3市的衝擊，張金鶚認為，有「實力」在房價比較高的區域買屋，通常消費能力都不差，因此只要自備款充足，並能夠應付利息繳付，事實上金融面對房價的影響有限；反而對投資客所造成的資金壓力比較大。

張金鶚建議，有購屋需求的民眾不妨可以從次一等的中古屋下手；價格既能壓低，又能享受同等的機能便利。

張金鶚指出，除非兩岸三通能及早實現，否則光從建設遠景看未來，其實都還有3~5年甚至更久的醞釀期，一旦市場需求不如預期強勁，上升中的房價隨時會陷入整理甚至反轉。中信房屋的統計顯示，今年上半年，板橋、新莊和新店的大樓產品成交價普遍比起2006年略微衰退。

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