紐約租霸危機／馬泰：保障居者有其屋才能治本

針對近期「租霸」事件頻繁占據新聞版面的情況，紐約第一選區市議員馬泰(Christopher Marte)接受了本報專訪。馬泰是市議會進步黨團(Progressive Caucus)成員，選區範圍包括曼哈頓最南部的華埠、下東城、金融區、翠貝卡(Tribeca)和蘇荷(Soho)等地，選區內絕大數多居民為租房戶、其中也有很大部分低收入者。馬泰在其剛剛發布的第一任期報告中繼續強調，保護租客權益一直是他的工作重點。

「租霸」並非廣泛現象

紐約市現行的法律規定，進入空屋居住的人只要住滿30天，就自動被視為租戶，無論其是否擁有租賃合同或全額付租，都會受到法律保護。馬泰表示，他也認為這條法律也許是造成今天非法闖入私宅然後霸居不走現象的源頭。

不過，馬泰強調，該法在一些特殊情況下依舊有其意義。比如，住在華埠的一些收入微薄的華人租戶，長期以來一直用現金交租、也沒有簽訂有效的租約，「30天既成事實」的規定就成了保障他們不被房東趕走的唯一法律武器。

馬泰表示，根據他所掌握的資料，並沒有證據顯示「租霸」事件正在愈來愈嚴重。在皇后區屋主換鎖逐租霸卻反被捕的事件發生後，新聞媒體和社群平台紛紛跟進報導，造成了一種社會印象，讓人感覺這類事件很多很嚴重。然而事實上，馬泰稱，從媒體報導、相關法律專業人士以及數據庫所呈現的綜合信息看，「租霸」事件並沒有出現數量增長的趨勢。

房東掌握了更多資源

對於房東與房客之間的糾紛，馬泰表示，現行的房屋法庭訴訟制度並沒有失靈，認為自己更有理的一方在法庭上有公平陳詞的機會。面對惡房客的房東有機會將他們驅逐，面對惡房東的房客也有機會維護自己的居住權利。

馬泰一直將保護租客權益作為自己的主要政綱之一。他認為，當下的租戶保護法律對於租金管制或租金穩定公寓的租戶來說已經相對完備了，但對於普通的市場價格租賃來說，房東依然有條件大幅漲租、令租戶陷入困境。因此，馬泰表示，他希望未來的立法也能賦予這部分租戶一定的保障，盡量平衡雙方的利益需求。

對於如何權衡私有財產保護和弱勢群體保護時，馬泰表示，廣泛來說，房東或開發商一方擁有更充足的經濟和社會資源，更容易聘請律師為自己打官司。而相反，租戶則普遍處於弱勢地位，一些人甚至不知道如何去打官司保護自己。「擁有更多資源的人占有更大的優勢。」

維權捷徑只能靠司法

在被問到如何保護房東免遭新聞事件中「租霸」的惡行，馬泰表示，對於這種個案，立法無法替代司法的作用，目前除了啟動驅逐訴訟程序外，沒有什麼捷徑。

而對於房屋法庭審理過程漫長的抱怨，馬泰表示，任何官司都不可能一夕了結，「如果六個月能解決問題，相對來說已經是非常迅速的了。」他也認可，疫情之後，很多東西還沒有完全恢復，比如當前房屋法庭積壓了太多的案件，就是尚未結束的疫情後遺症之一。不過，這個問題的解方除了等待時間將積壓案件自然消化外，只有增加法官和其他專業員工。

對於被「霸居」期間房東損失的租金和財務，馬泰表示，根據法律規定，房東如果打贏了官司，有權要求被告償還這些損失。

立法遠水救不了近火

皇后區「租霸」事件發生後，紐約州市多名民代迅速提出了立法提案，內容包括將「既成事實」期限延長至45天等。馬泰表示，延長這個時間並非沒有價值，不過，他認為到底效果幾何，值得商榷。「假如時間變成了45天，人們又覺得不夠了，是否還要一而再再而三地修法延長？」他說，如果立法能夠通過，要根據兩三年之後的統計結果，才能判斷這是否真的有效減少了「租霸」事件。

此外，馬泰也強調，立法需要漫長的過程，即使「租霸」問題真的嚴峻到火燒眉毛，立法的「遠水」也解不了這個「近渴」。真正能保障居者有其屋的治本之道，還是增加更多可負擔的住房。

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